二年更新満了時に家賃の値上げを検討。入居者が拒否した場合、契約はどうなる?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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二年更新満了時に家賃の値上げを検討。入居者が拒否した場合、契約はどうなる?

二年更新満了時に家賃の値上げを検討。入居者が拒否した場合、契約はどうなる?

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:龍奈さん
  • 相談日時:2017/06/17(地域:山梨県)
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気になった! 1385
初めまして、龍奈と申します。
今回初めて所有の物件を賃貸に出しました。賃貸には詳しくなく、不動産屋から、今の物件を貸し出したら基本入居者が出ていくといわない限り、自分は二年契約完了期に正当な理由がない限り追い出すことができないと聞き、驚きました。自分でネットで調べたら同じことが書いてあって、納得したんですが、今回家賃の件で悩みました。
アドバイスいただければと思います。
今は月5万円の家賃にたどり着いたが、自分の物件と同じ立地の相場は12万円くらいで、自分はとりあえず2年貸して、その後違う人に7万くらいで貸す予定だったんですが、不動産から入居者を追い出せないという話しを聞いて、かなり戸惑いました。さすがに10年間ずっと5万ってわけにはいかないと思って。。。
ここで質問したいんですが、例えば、二年更新満了時に追い出さないが、家賃を6万円に上げることはできるんですか?つまり、自分が月6万を提案して、入居者は値上げを拒絶した場合契約はどうなるのでしょうか?5万で強制的に更新になるんでしょうか?
こちらの内容は、2017/06/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2017/06/14

結論から言うと、相手が拒否すれば家賃を上げることはできません。
また、それを理由に契約を解除して追い出すことも出来ません。

ではどうすればよいかというと、相…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2017/06/15

周辺相場と比べて明らかに低廉な賃料でしたら、入居者に対して賃料増額を求めることができます。
任意交渉で困難な場合は、賃料増額請求を申し立てることになります。
ただ、契約当初から賃料が低廉で、そのわずか2年後に賃料を引き上げる場合は、それなりの理由が必要になると考えます。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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【回答会社】
弁護士
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所 弁護士 阿部栄一郎
回答日時:2017/06/15

弁護士の阿部栄一郎と申します。

ご相談者様のおっしゃることは、賃料の増額請求と呼ばれるものです。
法律的な面からアドバイスを申し上げます。

1 手続
手続としては、一般的に、任意の増額交渉から始まり、交渉で合意に至らなかった場合、賃料増額請求調停(簡易裁判所に一般民事調停を申し立てます。)を申立て、同調停で合意に至らなかった場合、賃料増額請求訴訟を提起するという流れになります。

2 法律上の効果
法律上、増額請求の意思表示が到達(どのような内容の意思表示か、到達しているのかが問題となりますので、任意の交渉段階では内容証明郵便で増額請求をします。)した時点で、適正な(増額ができないという場合もありますので、その場合、増額できなかった)賃料額に変更されたという扱いになります。
当該適正な賃料については、上記1のとおりの流れで進み、双方の合意ができなかった場合には、賃料増額請求訴訟において判決で結論が出ます(賃料の増額が認められる場合には、時間的に遡って賃料の増額が認められるということになります。)。

3 賃貸借契約への影響
増額請求後の適正な賃料が決まっていない場合、基本的には、賃貸借契約には影響はありません。
つまり、任意の交渉、調停あるいは訴訟における合意、または、訴訟の判決がない段階では、賃料の不払い(債務不履行)を理由とした建物の退去を求めることはできません。

賃料増額請求後の適正な賃料が決まり(上記2のとおり、意思表示をした時点に遡って適用されます。)、一部の賃料が支払われていないということになった場合には、当該賃料不払い(債務不履行)を理由とした建物の退去を求めることができる余地はあります。

4 注意点(新規賃料と継続賃料)
賃料には、新規賃料と継続賃料とがあります。
新規賃料は新たに賃貸借契約を締結する際の適正な賃料のこと(一般的な相場と同じような意味合いです。)で、継続賃料は既に賃貸借契約を締結している賃貸人と賃借人との間で成立する適正な賃料のことです。
賃料増額請求は継続賃料が問題となり、必ずしも新規賃料(現在の相場一般の賃料)とは扱いが異なります(継続賃料のほうが増額しづらいです。)ので、ご注意ください。


長文となり、失礼しましたが、ご参考になれば幸いです。

よろしくお願いいたします。










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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2017/06/19

入居者が拒否した場合は、今までと同じ条件が継続されることになりますので、法的に賃料増額請求を申し立てることが考えられます。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2017/06/24

契約書の内容をご確認ください。基本的に双方の合意が必要です。まずは提案してから検討してみてはいかがでしょうか。

こちらの内容は、2017/06/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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