借地権契約を結んでいますが、無断で改築がなされており契約解除を考えています｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

借地契約において，借地上の建物の増改築には地主の承諾が必要と規定されていることは一般的ですが，地主に無断で借地人が借地上の建物を増改築した場合でも，借地契約の解除が有効となるかについては，裁判実務上，かなりハードルが高いのが実情です。

裁判例では，①実施された工事が特約で禁止されている増改築や大修繕に該当するか，②該当するとしても，信頼関係の破壊に至らない事情があるか，という２点が争点になることが通常です。

そして，①において，特約で禁止されている増改築や大修繕に該当しないとされたり，②において，増改築や大修繕には該当するが，信頼関係の破壊に至っていないと判断されて，借地契約の解除が認められないケースが相当数あります。

その理由としては，継続的利用契約における借地人保護の観点から，判例（最判S41.4.21等）において，「増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり，土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため，賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは，賃貸人が前記特約に基づき解除権を行使することは，信義誠実の原則上，許されない」と判示されていることが挙げられます。

ひらたくいうと，借地借家法は，借地人による土地の長期利用を保護する趣旨の法律であるため，契約違反があっても，よほどのひどい契約違反であり，信頼関係を破壊するとまでいえない場合には，契約の解除は有効と認めないという考え方が，裁判所の考え方の主流であるということです。

また，裁判例においては，当該増改築によって，建物の耐用年数が大幅に伸びれば別だが，耐用年数が大幅に伸びるのでなければ，信頼関係破壊に至らない，と判断する傾向も見られます。

ご相談の事例では，「外壁を壊しガラス窓がはめてありました。」「外観が装飾され二階に上がる玄関も軒が付けられていました。」とのことですので，特約で禁止している増改築には当たる可能性が高いと思われますが，建物の耐用年数が大幅に伸びるとまではいえず，信頼関係破壊の程度にまで至っておらず，契約の解除は認められない，と裁判所で判断される可能性があると思われます。

契約違反であることは事実ですので，契約違反である旨を指摘して原状回復を求めたり，増改築の承諾料相当額を請求したりといった交渉の余地はあると思います。