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法廷更新のデメリットとは?契約時の特約はどうなるのでしょうか?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:ゆうさん
  • 相談日時:2020/12/18(地域:宮城県)
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気になった! 629
法廷更新についてご相談させて頂きます。

法廷更新になると契約時の特約は破棄されるという他の方の相談のアドバイスの中にあったのですが、そうなのでしょうか?

今回賃上げ要求を借主法人側に同意してもらえず
私が委託している管理会社は現賃料で覚書をかわしてくださいとの連絡でした。

法廷更新になるデメリットを問合せても返信がありません。
こういう場合はどうすることが私にとって最善なのでしょうか。

ちなみに私に入る更新料は無しの契約になっており、最近知ったのですが管理会社が更新料を受取るようです。
こちらの内容は、2020/12/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/12/18

確かに、法定更新になると原則として(借主に不利な)特約は無効になり、素の賃貸借契約になってしまいます。

そもそも賃料アップはそう簡単に出来ない(基本無理です)ので、合意に…

続きを読む
【お礼】
ご回答ありがとうございました。
そうなると、極端ですが法廷更新にならないためには、更新時毎に借主側の無理な要求であっても同意しなければならないということになりますか。
法的に契約書、特約共に法廷更新になっても有効という別のご回答も頂いており、
正直混乱しております。
まずは当方の管理会社に今一度、確認を取りたいと思います。
お時間をさいていただき改めてお礼申し上げます。



ゆう
こちらの内容は、2020/12/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2020/12/18

法定更新とは,借地借家法26条1項に基づくものです。

借地借家法26条1項は,

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

と定めています。

従って,法定更新になった場合,契約期間は定めがないものとなりますが,それ以外の契約の条件は,「従前の契約と同一の条件」です。従前の契約上の特約もそのまま有効です。

法定更新の賃貸人にとって不利な点としては,契約期間の定めがないものとなりますので,例えば「法定更新時にも更新料が発生する」と契約書にあっても,そもそも契約期間の定めがないので,当然に2年ごとに更新料が発生することにはならない点が挙げられます。

「法定更新の場合でも2年ごとに更新料が発生する」とまで明記してあれば請求できると思いますが。

賃料増額請求を借主法人が納得しないのであれば,賃料増額請求の調停を申し立てるか,あきらめて現行賃料で合意更新するかだと思います。

更新料については,賃貸人と賃借人との契約によるものですので,賃貸人が受け取るべきものです。

別途,賃貸人と管理会社との管理委託契約において,更新時に○○万更新事務手数料を支払うという取決めがあれば,それは管理会社が受け取れるということになります。

【お礼】
ご回答ありがとうございました。
大変わかりやすく拝読させて頂きました。
ただ特約は無効というご回答も頂いており、法的には有効であっても現実的には管理会社によっては無効もあるということになるのでしょうか。
当方の管理会社に確認していきたいと思います。
お時間をさいていただき改めてお礼申し上げます。今後もよろしくお願い致します。
ゆう
【コメント】
法定更新の場合,従前の契約条件は引き続きそのまま有効です。

管理会社によって異なるといったことはありません。

賃借人に不利な特約や,賃借人に負担となるような特約について,法定更新を理由に無効になるという根拠はありません。

既に述べているとおり,借地借家法26条1項は「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」と規定しています。

例えば,民法の規定と異なって賃借人に不利な特約があり,消費者契約法10条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)によって無効だというのであれば,それは法定更新の前から無効です。法定更新を理由に無効になるものではありません。
弁護士秋山直人
【お礼】
早速ご回答いただきありがとうございます。
お陰さまで気持ちが軽くなりました。
今後もよろしくお願い致します。
ゆう
【お礼】
ありがとうございます。
日々特約無効が頭から離れず悩んでおりましたが、先生の更なるご説明で本当に安心致しました。今後の相談にも是非目を通していただければと思います。
重ね重ね感謝申し上げます。
ゆう
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