法廷更新のデメリットとは？契約時の特約はどうなるのでしょうか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

法定更新とは，借地借家法２６条１項に基づくものです。

借地借家法２６条１項は，

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

と定めています。

従って，法定更新になった場合，契約期間は定めがないものとなりますが，それ以外の契約の条件は，「従前の契約と同一の条件」です。従前の契約上の特約もそのまま有効です。

法定更新の賃貸人にとって不利な点としては，契約期間の定めがないものとなりますので，例えば「法定更新時にも更新料が発生する」と契約書にあっても，そもそも契約期間の定めがないので，当然に２年ごとに更新料が発生することにはならない点が挙げられます。

「法定更新の場合でも２年ごとに更新料が発生する」とまで明記してあれば請求できると思いますが。

賃料増額請求を借主法人が納得しないのであれば，賃料増額請求の調停を申し立てるか，あきらめて現行賃料で合意更新するかだと思います。

更新料については，賃貸人と賃借人との契約によるものですので，賃貸人が受け取るべきものです。

別途，賃貸人と管理会社との管理委託契約において，更新時に○○万更新事務手数料を支払うという取決めがあれば，それは管理会社が受け取れるということになります。