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禁煙の物件で喫煙した場合、喫煙に関する例外特約条項があっても全額負担してもらえない?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:RAVENさん
  • 相談日時:2020/11/24(地域:鹿児島県)
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気になった! 689
禁煙の契約物件で喫煙があり、退去時クロスの張替え負担を要求しましたが、経年劣化考慮で部分負担のみとなりました。

喫煙した場合の負担の例外特約条項があっても全額負担は無いのでしょうか?
こちらの内容は、2020/11/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社ハウスマ
回答日時:2020/11/24

はじめまして。
株式会社ハウスマ駒込店と申します。

ご質問について回答させていただきます。

賃貸借契約書内に「禁煙」を記載して…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/11/24

借主の故意によるものですので、経年劣化は考慮せず請求します。

喫煙が禁止されていますので、国交省のガイドラインでも借主の負担としています。

「※タバコ等のヤニや臭い
喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合の
み、当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えら
れる。」

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【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2020/11/24

国土交通省の原状回復ガイドラインでは,タバコのヤニによるクロス等の汚れは,通常の使用による汚損を超えると判断される場合が多いとあり,賃貸物件での喫煙が禁じらている場合には,用法違反にもあたるとされています(ガイドライン18p)。

また,クロスの原状回復費用の賃借人負担単位について,通常は,㎡単位での原状回復が望ましく,賃借人が毀損した部分を含む一面までは賃借人負担としてもやむを得ないとされていますが,タバコのヤニによるクロス汚れの場合には,当該居室全体のクリーニングまたはクロス張替費用を賃借人負担とすることが妥当とされています(ガイドライン23p)。

しかし,「経過年数の考慮」として,クロスについては,6年で残存価値1円となるような直線(または曲線)を想定し,負担割合を算定するとされていますので(ガイドライン23p),6年以上経過している場合には,残念ながら,結局のところ,賃借人の実際の負担額は無しとなります。つまり,経過年数により,大した価値がクロスに残っていないと考えられ,どっちにしろクロスの張替が必要な時期ということで,クロス張替費用は賃借人負担となってしまいます。

(原状回復ガイドライン)
https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf

「喫煙した場合の例外特約条項」というのは,具体的にどういう条項でしょうか?

その条項の内容によっては,原状回復ガイドラインと異なる処理を主張できる可能性もあります。

【コメント】
ご回答ありがとうございました。
特例条項ですが、
契約の別表として、”原状回復の条件について”という条項あります。
その部分はⅠとⅡに分かれており、
まずⅡの”例外としての特約”による以外は一般原則(つまりガイドライン)に定めたとおり、となっており、ガイドラインの内容がⅠに記載されています。
Ⅱの部分は”例外としての特約”として下記の記載があります。
かなり明確に例外として記載されておりますので、当方としてはガイドラインからの例外という理解なのですが、これでも経年劣化で部分負担ということになるのでしょうか?

**
原状回復に関する費用の一般原則は上記のとおりですが、例外として下記の費用については乙(借主)の負担とすることに同意します。(ただし、民法90条および消費者契約法8,9,10条に反しない内容に限ります。
【喫煙による退去時負担】煙草・葉巻の喫煙等に起因するカーペット、クロス、設備機器等にヤニ汚れ、臭気等が付着した場合は別途特別清掃費(強化清掃費用・消臭費用)クロス張替え(1室単位)を負担することを乙および入居者はあらかじめ承諾するものとする。
**
RAVEN
【コメント】
そこまで明確に特約で規定されているのであれば,特約どおり,ヤニ汚れの場合,1室のクロス張り替え費用が賃借人の負担になるといえると思います。

最高裁の判例(最判平成17年12月16日)でも,原状回復費用について,通常損耗部分も賃借人の負担とする趣旨の特約も,明確に規定されており,賃借人が負担の意思を明確に示している場合には有効としています。
弁護士秋山直人
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