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修繕費が不当であると感じていますが、これまで水増されて請求された分の費用を取り返すことは可能でしょうか。

修繕費が不当であると感じていますが、これまで水増されて請求された分の費用を取り返すことは可能でしょうか。

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:さん
  • 相談日時:2019/12/20(地域:長崎県)
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気になった! 710
運用しているアパートについて、管理会社が請求する修繕費に不当であると感じているため相談です。


現在、所有する物件への修繕工事見積もりを提示されているのですが相場の倍以上の価格となっていました。相場は現地の別業者に確認をとっています。


見積もりの請求元は作業をする業者ではなく管理会社となっているため実費がわからない状態です。

さらに管理委託契約で借主が業者を選べないようにされているようで、こちらが指定した業者では対応できないとも言われています(合理的な説明はなく、契約だからの一点張りです)。


今回、業者と直接交渉するという理由でコンタクトをとり実情を確認したところ、予想通りにかなり上乗せをしていることを教えてもらいました。


また、他の修繕費用も常習的に水増ししているとのことです。
業者が相場の見積もりで出したものを、管理会社が上乗せしてこちらに請求してくる形だと思います。


今回のこともあり過去の分も改めて精査しています。


規約では1万円以上の修繕費は事前確認を取る必要があるのですが、10万前後の事案ですら事後連絡もほとんどなく、了承をしていない工事を勝手に施工され、工事費用を家賃から勝手に引かれている状況です。


状況説明が長くなりましたが、質問は以下の3点です。


①修繕の詳細を求めても説明をしないことが多く、工事費用が適当かどうかの判断もできない状態ですが、これまで水増されて請求された分の費用を取り返すことは可能でしょうか。

②管理会社の変更も急ぎ検討しておりますが、このような事例は管理不履行として即刻解約の理由にすることは可能でしょうか。
規約上では3か月前の通達、もしくは解約金が必要とのことです。

③返金対応を求める場合は解約前にした方がよいでしょうか。



ご教示の程、宜しくお願いいたします。

こちらの内容は、2019/12/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2019/12/21

こんにちは日本AMサービスです。

早速ですが、質問に回答をさせて頂きます。

①修繕の詳細を求めても説明をしないことが多く、工事費用が適当かど…

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【お礼】
ご回答頂きありがとうございます。

工事費用や質は業者次第でしょうし、確かに水増しの証明は難易度が高いですよね。

おっしゃるとおり関係は崩れていると考えおりますので管理会社の変更を前提にうまく立ち回れるようにしたいと思います。
こちらの内容は、2019/12/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/12/20

管理契約がどのようになっているか分かりませんので一概には言えませんが、契約となっているといろいろと難しいかもしれません。とりあえず質問順に回答します。

①修繕の詳細を求めても説明をしないことが多く、工事費用が適当かどうかの判断もできない状態ですが、これまで水増されて請求された分の費用を取り返すことは可能でしょうか?

その金額が不当利得と言えるほど高ければ、返還請求できるかもしれません。ただ、ハードルは高いですよ。


②管理会社の変更も急ぎ検討しておりますが、このような事例は管理不履行として即刻解約の理由にすることは可能でしょうか。
規約上では3か月前の通達、もしくは解約金が必要とのことです。

単なる商行為ですから管理不履行とは言えず、契約書にそった解除しかできません。


③返金対応を求める場合は解約前にした方がよいでしょうか。

返金を求めるのはいつでもよいですが、相手が受け入れるかどうかは分かりません。そもそも返金を求めることも「高い」とか「原価に利益が加えられている」というのでは理由になりません。



単にマージンが高いのか、それとも工事管理もしていてその費用も入っていて高いのか・・・前者でも違法とは、なかなか言えません。それこそ、ホームセンターなどは仕入れ4割をリフォームでもやりますけど検挙されてはいません。
高い業者というのは、専門業者でも存在します。たいていは下請けに丸投げしていて広告を大々的に出しているような業者ですが、そんなところを使っている不動産会社も少なくないです。

「業者と直接交渉するという理由でコンタクトをとり実情を確認したところ、予想通りにかなり上乗せをしていることを教えてもらいました。」ということですが、それを言った業者が本当のことを言っているかもわかりませんし、仕入れをエンドユーザーにばらす様な者自体が問題です。

一般の方が考えているよりも、最近の建築単価の上昇は大きいです。今年の台風の影響で屋根職人、大工など軒並み日当が上がっています。

それと、建築工事は素人が安さを求めると安いだけでひどい工事をされることが多いです。素人ゆえに気付けないですし、気付いたときは直しようがない(=交換するしかない)ということもありますので、その点も含めてご注意ください。

【コメント】
ご回答いただきありがとうございます。

やはり返金については望み薄になりそうですね。

商売だからマージンが発生するのは仕方がないと思っています。
ただ、こちらに選択権がなく一方的に価格を決められてしまうのは腑に落ちないと感じているため管理会社の変更は急ごうと思います。


本件は管理不履行にも当たらない旨了解いたしました。
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【回答会社】
建築・設計会社
アロム株式会社
回答日時:2019/12/21

質問の前の挨拶文での実情をご案内させていただきたいと思います。

私は宅建主任者で原状回復業者をしている者です。

管理会社は慈善事業ではありません。
原状回復やクレームの工事実費に相場では2割利益をのせます。

規約では1万円以上の修繕費は事前確認を取る必要があるのでしたら、契約違反ですので、今後は払う必要が無いと思います。ただ既に支払った分は、納得したと捉えられるので、返金は求められないと思います。

業者を大家さんが選べる管理契約もありますが、それが認められない契約でサインし管理を任せている場合は、業者選定をできないのは当然と思います。

最後に
管理会社によってこれだけ工事価格に差がある経験を2つご案内させていただきます。
①1Rで130万円の工事代の案件を弊社が見積したところ、工事項目を添削し弊社では40万円でした。
②テレビでも有名な“マンションの事なら分かるんだ、造っているから分かるんだ”で有名な企業のリフォーム代80万円だったのですが、弊社では工事項目を添削して40万円でした。

このように、
工事代は、異なります。

【コメント】
ご回答いただきありがとうございます。

管理会社は慈善事業ではないことは当然理解しています。
ですので多少の水増しはこれまで了承しておりました。
ただ、今回の件についてはやりすぎだろうと感じたので投稿をさせていただいた次第です。
業者や大家次第で適正と感じる価格帯がかなり変わってきそうですね。


相場はある程度分かっているのに価格交渉すら応じず他の業者も選べない契約だと、今後もそのまま運用するのは難しいと思いました。
貴社のようにコストを抑える努力をしてくれる業者に巡り合えることを期待して業者選びをしてみます。
こちらの内容は、2019/12/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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