2020年4月に民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが、2020年3月の更新時の契約書は既存のものを活用して構わない?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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2020年4月に民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが、2020年3月の更新時の契約書は既存のものを活用して構わない?

2020年4月に民法改正で賃貸契約書に「極度額」の明記が必要になりますが、2020年3月の更新時の契約書は既存のものを活用して構わない?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:マージンさん
  • 相談日時:2019/11/28(地域:宮城県)
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気になった! 684
個人でアパート経営をしています。(入居者管理は不動産会社へ委託)


民法改正により、2020年4月以降契約より、賃貸契約書の「連帯保証人」の記載箇所に、「極度額」の明記が必要と伺いました。記載がない場合契約書自体が無効になるとか・・・?


私のアパートの入居者は大学生なので、ほとんどが2020年2月~3月に新規契約または更新となります。


この場合、4月前ですので、新規および更新とも既存の契約書をそのまま活用しても問題ないのでしょうか?


また、今年3月の入居者は、契約期間が2021年3月となりますが、この場合も既存の契約書のままで問題ないですか?


どちらの場合も、新しく「極度額」を明記した契約書を連帯保証人(入居者の親)に確認してもらい、新たに印鑑を頂かないと駄目なのでしょうか?


教えて下さい。よろしくお願いします。
こちらの内容は、2019/11/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
六甲法律事務所
回答日時:2019/11/28

現行民法か改正民法のいずれが適用されるかは、
契約締結日を基準に決めることになりますので、2020年3月31日までに締結するのであれば、
現行民法が適用されます。そのため、…

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【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。
管理会社に確認したら、通常更新の際には、新たな契約書は作成せずに覚書等を交わすとのことでした。もちろん現行の契約書には、「連帯保証人は一切の債務を負担する・・・更新後の賃借人の債務についてもその責を負うものとする」という一文が記載されております。
ご回答を踏まえると、今回の更新(2020年3月)は現行契約書のままでOKと理解しましたが、次回(2022年3月)の更新時は、改正の内容を盛り込んだ「新規契約書」が必要ということでしょうか?

マージン
【コメント】
分かりにくくて申し訳ありません。

法律的には、
①賃貸人との賃貸借契約と
②保証人との保証契約
は区別して考えられます。

賃貸借契約については、改正前に締結したとしても、改正後に更新することになれば、それ以降の契約には改正民法が適用されます。ただ、意義を言わない限り自動更新するような条項が入っていれば、わざわざ覚書等も締結する必要はありません。自動的に更新されるが、適用される法律が変わるというだけです。

これに対して、保証契約は改正前に更新後も負担するとして、いったん締結しておけば特に更新の必要はありません。賃貸借契約が更新され続ける限り、、改正前に締結した保証契約の効力がずっと続くことになります。

ですので、
>ご回答を踏まえると、今回の更新(2020年3月)は現行契約書のままでOKと理解しましたが、次回(2022年>3月)の更新時は、改正の内容を盛り込んだ「新規契約書」が必要ということでしょうか?
→2020年3月の更新は、賃借人との関係でも、保証人との関係でも、現行契約書で何ら問題ありません。
2022年3月の更新については、賃貸人との間では改正法が適用されることを前提とした覚書なりを締結して契約を更新する形をとれば、保証人との間ではあらためて書面をとりかわす必要ないということです。
ただ、賃貸人との間で、契約の更新ではなく、新たに契約をし直すのであれば、やはり保証人との間でも契約をし直すべきでしょうし、その時には極度額の定めは必要となります。

なかなか複雑なのですが、伝わりますでしょうか。
六甲法律事務所
【お礼】
ご回答ありがとうございます。お手間を取らせて恐縮しております。
法律的に、賃貸借契約と保証契約は別物であるということ、理解できました。
>2022年3月の更新については、賃貸人との間では改正法が適用されることを前提とした覚書なりを締結して契約を更新する形をとれば、保証人との間ではあらためて書面をとりかわす必要ないということです。>
改正法が適用されるとは、極度額の明記と思われますが、保証人との間で金額を共有しなければいけない、と思うのすが、捺印いただく書面が必要ない、ということでしょうか?
また、契約期間満了日が2020年3月31日で、更新後の契約期間が2020年4月1日から始まる場合、更新手続きそのものは2月~3月中に済ませるのですが、新たな契約期間開始日が改正法施行日となるので、「賃貸借契約書」並びに「連帯保証人引受承諾書」の書き換えが必要になりますでしょうか?
マージン
【コメント】
ご返信ありがとうございます。
ただ、これ以上、ここでやりとりをしてもなかなか正確にお伝えするのは困難な内容です。
誤解を招いてはいけませんので、この先はお近くの弁護士に面談で相談をうけるようお願いします。

特に、問題がこれから施行される改正法のことですので、
実際には、施行されて裁判等で決まらないと100%の確定はできない部分があります。
この点はくれぐれもご留意ください。
その上で、以下についてだけ、回答させていただきますので、ご容赦ください。。

>改正法が適用されるとは、極度額の明記と思われますが、保証人との間で金額を共有しなければい>けない、と思うのすが、捺印いただく書面が必要ない、ということでしょうか?
→改正法の代表的なものが、保証人の極度額というだけで、細かい部分はほかにもいろいろとあります。また、極度額の定めはあくまで保証人との契約に関する問題で、賃借人との問題ではありません。保証人との間で改正前に、更新後の債務も含めた保証契約を締結しておけば、賃借人との間で改正法施行後に後進したとしても、あらためて契約する必要はなく、極度額を定める必要もない(あくまで法務省の見解)ということです。

>また、契約期間満了日が2020年3月31日で、更新後の契約期間が2020年4月1日から始>まる場合、更新手続きそのものは2月~3月中に済ませるのですが、新たな契約期間開始日が改正>法施行日となるので、「賃貸借契約書」並びに「連帯保証人引受承諾書」の書き換えが必要になり>ますでしょうか?
→かなり微妙な問題をひめているように思います。現在の契約がどうなっていて、更新についてどのような取り決めがなされているのかによってもかわってくる可能性があります。これについては弁護士に契約書を提示した上で相談すべきかと思います。
ただ、契約日を基準ととして考えるのであれば、少なくとも更新ではなく、新たな賃貸借契約と保証契約を改正日施工前に締結しておけば旧法下で成立した契約にはなろうかと思います。

非常に微妙なところですし、改正法施行後に裁判などで判断が出なければ確定はできないようにも思います。弁護士に面談相談を受けられた上、無難な安全策をとられることをおすすめします。

六甲法律事務所
【お礼】
大変お手間を取らせました。
真摯にコメントをお寄せいただき感謝申し上げます。
今回の私の質問は、他の多くの大家さんにとっても共通の問題であり、管理会社(不動産屋さん)にとってもすべての管理物件にかかわる問題であると認識しております。
賃貸人と賃借人、双方がベストな 関係になることを望みます。
多くをご教示いただき勉強になりました。ありがとうございました。
マージン
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/11/28

改正された法律の施行前の契約でしたら、その時有効な契約内容で問題ありません。

【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。
契約更新に当たっては、新規の契約書は作らずに、覚書等により既存の契約書を踏襲するそうです。この場合も既存の契約書が有効という理解でよろしいのでしょうか?
マージン
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【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2019/11/28

改正以前の契約に関しては問題はありません。
但し、更新等が発生する場合は新たに書類作成や同意書などを保証人様に依頼されると新契約となる場合があります。
その場合は保証人様に署名捺印は頂かずに現状の契約のまま更新が終わりましたなどという文面でお知らせといった形で
保証人様に通知するという方法もあります。

【お礼】
ご回答いただきありがとうございます。
管理会社に確認したら、通常更新の際には新たな契約書を作成せずに、覚書等を交わすとのことでした。
民法改正後もこのまま2年ごとに更新を続ける場合、改正前に最初に交わした契約書がいつまでも有効という理解でよろしいですか?
マージン
【コメント】
契約内容が変更にならない限りは有効だと解釈できると思います。
株式会社タキタ産業
【お礼】
ありがとうございました。
マージン
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