隣家5人で共同保有している土地に無断で通路整備され、このままでは占有権や既得権が認められてしまう?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
>
>
>建物管理 不動産管理>
隣家5人で共同保有している土地に無断で通路整備され、このままでは占有権や既得権が認められてしまう?

隣家5人で共同保有している土地に無断で通路整備され、このままでは占有権や既得権が認められてしまう?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:モモさん
  • 相談日時:2018/12/19(地域:東京都)
line
気になった! 678
隣家5人で共同保有している土地に、他の4人の承諾なしに1人(会社)が駐車場、植え込み、通路を整備している状況を発見しました。
他の4人はすべて賃貸物件として保有していたため、現地に行くことがほとんど無く、今回東京都の道路整備のための境界線確認に立ち会った際に2年ぶりに現地に行き発見しました。
このまま黙認すると、使用権や占有権や既得権が認められて、勝手に使っている人(会社)の持ち物となってしまうのではないか、という恐れがあるのではないか、と共同保有している方と共に心配しています。

Q1:どんな解決策を提示することがいいのでしょうか?
1人(会社)だけが私有化して使っている状況から、
・もとの共有通路(ただのアスファルト状態)に戻してもらう
もしくは
・私有地化している会社に買い取ってもらう
などの方策が素人として考え付くところですが。。。

Q2:共同保有の土地である場合、解決させていくために必要な手続きはどうしたらよいか?

Q3:解決までに時間がかかる場合は、ほんとうに、勝手に専有している人(会社)にとって有利になり土地を取られてしまうこともあるのか?

などについて、相談させていただきたいと願っています。

宜しくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/12/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
弁護士
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
回答日時:2018/12/19

登記や経緯が不明な部分もありますので、参考程度ですが。

Q1.解決策
①元の状態に戻して貰う
②(全部を)私有地化している会社に買い取って貰う…

続きを読む
【コメント】
水田さま

さっそくのそして丁寧なご回答ありがとうございます!

想定外の状況を発見し困惑していたため、アドバイスを頂けた事、とても心強く感じています。

共有物の専有利用のため、時効取得の要件には当てはまらない、と教えていただき、ひとまず安心しました。
ただし、意義を述べないと不利益な事実認定、とも教えていただきましたので、他の所有者の方々と一緒に必要な手続きをとって行きたいと考えます。


可能であれば追加で教えていただきたいのですが。。。

A:必要な手続き などは、他の方々と足並みがそろっている必要がありますか?
 先日の境界線の立会いで初めてお会いした方々であること、また、離れた場所にいるため、解決策として提示すべき内容が確定するのに時間がかかってしまうのではないか、という点が気になっています。

B:「1.解決策」において、「※金額が折り合わなければ 競売」ということですが、競売の行い方について想像がつかずにおります。どんな手続きをすることになるのでしょうか?

C:内容証明を送る、ことまでは、他の所有者と共に行うことができるかもしれない、と、想像しますが、交渉が調わない場合の裁判は、やはり弁護士の方にお願いしないと難しいでしょうか?


なお、補足経緯を以下に。
登記上は「宅地」の土地で、最大保有者は1/3、それ以外を4名(個人名義)で所有登記。
2年前に、問題の土地の1/9程度を所有している方が、隣接している宅地と共にこの土地の権利を売り、会社名義で購入されマンションビルをたて、共有地を専有し始めています。


宜しくお願いいたします。
モモ
【コメント】
遅くなりましてすみません。

Aについては、必須ではありませんが、足並みが揃っている方が望ましいです。まずは意見集約を試みるべきかと思います。
Bについて、共有の状態がどういったものかは判りませんので一般論ですが、共有状態を解消しようとした場合で、かつ評価額が異なる場合に、競売となることがあります。
Cについて、裁判は弁護士をご依頼いただくのがよいでしょう。同一の意見なら一人の弁護士に複数の共有者が依頼することも可能です。補足事項をみるかぎり、複雑そうですので、ご本人で訴訟を行うのは大変かと思います。

よろしくお願いいたします。
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
こちらの内容は、2018/12/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/12/19

状況をもう少し詳しく知る必要がありますが、放置するのは得策ではないことは確かです。

不動産の共有者は“持分に応じて”共有物全部の使用ができます。(民法第249条)。
また、次の3つの行為を法に基づいて行うことが出来ます。
1.保存行為
共有物の現状を維持する行為。保存行為は単独でできます(民法第252条)。
2.管理行為
目的物の利用・改良行為。過半数で決し、その費用は持分に応じて負担します(民法第252条、253条)。
3.変更行為
共有物の性質もしくは形状またはその両者を変更すること。全員の同意が必要です。

問題の整備は、そのほとんどが保存行為を逸脱し管理行為と変更行為をしているように思えます。
その会社を除いた他の共有者と協同して、あなた方の権利に守るために、その会社に対して、権利を超えている部分の賃貸借等契約の締結及び費用の支払いを求め、必要ならば訴訟も視野に入れておくとよいです。


  

【コメント】
株式会社三野 北前店さま

さっそく丁寧に共有者の使用についての詳細教えてくださり、ありがとうございます!

私有化して使用している会社の持分は 1/9ですので、ご享受くださっている”持分に応じて”を逸脱した行為を行っていると理解できました。


できれば訴訟という大事にならずに解決することを願いつつ、他の所有者の方々と一緒に必要な権利を守るための手続きをとって行きたいと考えます。

ありがとうございました!
モモ
【コメント】
共有者がその会社を含め7名いるということですね。結構面倒な状態です。今後相続などがあると更に複雑化することが懸念されるので早めに対策をとった方がよいでしょう。

不動産に関しては私たちは実務上もプロですので私たちの回答を参考にする法律家もいるほどですが、唯一違う点は私たちは極力裁判にしないで解決する方法を探ります。対して法律家の方々は裁判ありきで話しをします。
今回の場合は、あなただけでも持分に応じた範囲ならば、逸脱して使用している会社に使用料の請求などできますが、できれば他の共有者の意見を聞いてから行動に移すほうがよいです。電話などでは、どうしても誤解を生みやすいので、可能ならば、その件で共有者に集まって頂き、各共有者がどのように考えているのか意見の集約をすると方向性が出しやすいです。

方法としては、
① その会社以外の共有者全員が手放してもよいと考えているのなら、その会社に買い取りを求める。
② 共有者の一部が手放したくない場合は、手放したい共有者の持分を手放したくない人に買い取ってもらう。
③ 収益性が見もめるようならば、共有者全員でその会社に共有地を賃貸しする。
④ ②と③を併せる。

この様な話し合いになると、後ろ向きな「もし○○だったらどうする?」と言い出す人が現れることがあります。その様な仮定に振り回されると話しは纏まりませんので、上手く制するか、私たちのようなプロの力を借りるとよいでしょう。無償ではありませんが利害関係がないので、話をまとめやすいです。
株式会社三野 北前店
こちらの内容は、2018/12/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2018/12/19

Q1:会社に共有者全員で元の状態に戻してもらうよう請求
Q2:内容証明等で是正してもらうよう交渉
Q3:共有物の占有利用は「他主占有」といい、取得時効の要件に当てはまりませんので、基本的には考えにくいです。

【コメント】
丸山さま

さっそく、端的なご回答ありがとうございます!

明確な回答を頂き、とても心強く感じています。

共有物の専有利用のため、時効取得の要件には当てはまらない、と教えていただき、ひとまず安心しました。

なんとか他の所有者の方々と一緒に必要な手続きをとって行きたいと考えます。

ありがとうございます!
モモ
こちらの内容は、2018/12/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/12/20

相手方に対し使用の中止及び原状回復することを催告し、それでも改善がみられなければ、法的手続きを執ることが一般的だと思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【コメント】
山京ビルさま

さっそく明確な対策についてご回答くださりありがとうございます!

使用の中止および原状回復の催告、それでも改善が見られない場合、という際には、改善が見られるかどうかを見極める際に”どれくらいの期間”が一般的か、もし、ご存知でしたら教えていただけるととても助かります。

内容証明などに催告として提示する必要があるのだと、山京さまの回答を拝見して理解しました。

宜しくお願いいたします。
モモ
こちらの内容は、2018/12/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

建物管理・不動産管理に関する記事を探す

関連キーワード

[不動産・法律・相続などの専門家を紹介!]
[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談
賃貸管理 関連記事

PAGE TOP