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賃貸契約書に不備があった場合の対応とは?管理会社の意向で覚書で対応するが…賃貸借契約のトラブル

賃貸契約書に不備があった場合の対応とは?管理会社の意向で覚書で対応するが…賃貸借契約のトラブル

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:ぽよぽよさん
  • 相談日時:2018/12/13(地域:静岡県)
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気になった! 811
賃貸借契約についてのトラブルでご相談させて頂きます。
経緯は以下の通りです。

入居予定日は11月30日。
その10日前に管理会社(兼仲介)から賃貸借契約書2部と借主資料一式が
送られてきた。
確認した所、
・従来の賃貸借契約書から、いくつか条項が削除されている。
・借主の給与明細に社印がない。
(借主が高齢者のため、在籍証明か社印入りでお願いした)
これらについて善処してほしい旨伝えたが、まともな返事がこないまま、
11月30日(契約開始日)が迫ってきた。
そこで、
「契約書類がきちんと出来なければ入居を延ばしてもらいたい」と
管理に言ったところ、
「入居日は変更できない。契約書のヌケについては覚書で対応する。社印はもらう様にする」との事。

その後12月になって覚書が送られてきました。
条項は大丈夫そうですが、問題なのは記載されている日付です。

覚書には「11月30日付で締結した賃貸借契約の一部変更」とあります。
しかし、賃貸借契約書はまだ私の手元にあり、署名も締結日も記入していません。
また、覚書自体の日付(覚書の締結日)も管理会社によって既に記入されていて、これも11月30日になっています。
つまり、賃貸借契約も覚書も11月30日に締結された事になっています。

賃貸借について、まだ社印入の証明書が来ないので、それを待って契約書と覚書にサインしようと思いますが、もし締結日を12月13日とするなら、覚書の日付と齟齬が出ます。
逆に契約書の締結日に11月30日と記載すると、バックデートで不正確な日付となり、トラブルも無かった事になるのではと危惧しています。

この場合、どうしたらベターだと思われますか?
こちらの内容は、2018/12/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2018/12/13

今回は、既に入居していることが問題となりますが、契約が決まっていない時点では現契約者は不法占拠扱いになります。このため明渡請求が可能ですが、同時に11/30からの日割り賃料も発生しているため、その賃料…

続きを読む
【コメント】
ご回答頂きましてありがとうございます。

>したがって、契約日は11/30とし、覚書は12/13とすることがベターと思料されます。

入居日を契約日とする、という事ですね。
覚書については、既に私の手元に届いた時点で(覚書自体の)締結日が11月30日と記入して
ありました。
まだサインしていないのに...。
これは、やはり現時点の日付に変えてもらった方が良いでしょうか?
ぽよぽよ
【コメント】
変えてもらった方が後々確認した際にも揉めないと思いますので、変えてもらった方がよいかと思います。
丸山 孝樹
【お礼】
ご助言頂きありがとうございます。

頂いたお話を元に管理に掛け合ってみます。
何度もありがとうございました。

ぽよぽよ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/12/13

日付から考えて既に入居していると言うことでしょうから、あなたは管理会社の決めた契約日を認めたと考えられます。書面の前に口頭で契約の締結をし、今は契約内容を書面としたものを署名しないで、あなたがまだ持っている状態ということです。
入居した後で契約書を交わさないで放置すると、何の特約もない入居者に有利な契約となってしまうので、早めに契約書を入居者に渡しましょう。契約日は11月30日です。

【コメント】
ご回答頂きありがとうございます。

>書面の前に口頭で契約の締結をし、今は契約内容を書面としたものを署名しないで、
> あなたがまだ持っている状態ということです。

実のところ、口頭でも認めていません。契約書が出来てはじめて
やむなく認めかけた、という所です。

今回の物件は、もともと知合いが入居したいと言っていた部屋なので、
お話を断った経緯があります。しかし管理からは、
「他の部屋も空いてますし、お知り合いの件はまた考えるとして
 こちらの契約は進めます」
と有無を言わさず、契約書を作られてしまいました。

借主に迷惑を掛けたくないと思い、仕方なく了承しようかと考えた矢先に
賃貸借契約のモレが見つかり、さすがに「契約書がきちんとできる前の
入居は認められない」と伝えた所、「入居日は変えられません」と管理から
言われ、今に至ります。

入居により管理会社の決めた契約日を認めた事になる、との事ですが、
「入居は認められない」と言ってもなお、勝手に入居させてしまった場合、
大家としてどうすれば良かったのか....。

また、借主の収入資料が足りず、まだ待っている状態なのですが、
それでも契約日は30日にした方が良いでしょうか。
ぽよぽよ
【コメント】
11月30日に入居すると管理会社から伝えられていて、入居は保留したいと思いながらも借主に悪いと思ってそのまま放置したのでしょうか?それとも、11月30日に勝手に入居させてはダメと管理会社にキチンと伝えていたのでしょうか?

入居させると聞いていてハッキリと認めてもなく断ってもいない場合は、現状ではあなたは黙認したと言うことになります。この場合は、契約が成立していると考えられてもしかたがありません。賃貸住宅なので入居者の権利は守られるでしょうし、契約に不備があってもあなたには有利にはなりません。対入居者に対してはこれで話は進めるしかないと言うことです。契約については文句を行っても仕方がないです。
なお、入居者が管理会社とグルであるとか、勝手に鍵をこじ開けたとかでない限り、不法占拠と判断される可能性はないでしょう。

管理会社に対しては全く話しが異なります。代理権を逸脱して、あなたの意思を無視して契約したのですから、それによって損害が発生した場合は、管理会社の行為が立証できれ損害賠償請求をできます。ただし、実質的な損害がないと出来ません。
株式会社三野 北前店
【コメント】
回答ありがとうございます、何度も申し訳ありません。。

>11月30日に入居すると管理会社から伝えられていて、入居は保留したいと
>思いながらも借主に悪いと思ってそのまま放置したのでしょうか?
>それとも、11月30日に勝手に入居させてはダメと管理会社にキチンと
>伝えていたのでしょうか?

契約書が整うまでは入居はダメだと管理にメールしました。
返事は「既に書類を交わしているので入居日は変更できません」との事でした。
(どんな書類を交わしているのか分かりませんが...)

もちろん、いまさら借主に出て行ってほしいという訳ではありません。
ただ、トラブルがあった事を何かで記録などしておかないと、後々、(管理会社と)
問題が発生するのではと危惧しています。

そのために賃貸借契約の締結日をいつと記載したら良いのか、
覚書自体の締結日が(まだサインしていないのに)勝手に記入されているのを
どうしたものかと悩んでおります。

愚痴のようになってしまいスミマセン。。
ぽよぽよ
【コメント】
対管理会社であるのなら、今回の不始末について管理会社の責任者と話をし、再発防止のために顛末書と始末書を出してもらい、今後は必ず書面で可否を確認してから契約をするように求めるとよいかと思います。
ただし、今の時代はよほどの人気物件でもない限り、入居審査は即日結果が出ないと話しが流れてしまうことが多いです。待てても1日か2日程度だということも知っておいてください。

契約書関係の書類はあくまでも入居者とあなたの間で交わされるものですので、それは分けて考えましょう。
株式会社三野 北前店
【お礼】
何度もアドバイス頂きましてありがとうございます。

> 入居審査は即日結果が出ないと話しが流れてしまうことが多いです。
> 待てても1日か2日程度だということも知っておいてください。

これは存じております。
ただ、入居申込があってから私の所に報告が来るのが1週間後だったりして、
もはや審査できる時間がない、という事も多いです。
書類が足りないこともまま有り...。
何度も管理会社に注意しているのですが。

借主さんにツケはまわしたくない、と思って行動すると、さらに
足元を見られる感じなので、タイミングが来たら管理会社の変更を
視野に動くつもりです。
どうもありがとうございました。
ぽよぽよ
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/12/14

契約書と覚書がお客様が満足する内容になっているかを確認し、そうでなければ契約を進めるべきではないでしょう。また、日付については、実際に行われた日にちを記載すべきです。バックデートするかどうかの判断についてですが、既に過去に合意されていて、後日その内容を書面にしたというケースでしたら検討の余地はあると思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
お返事が遅れて申し訳ありません。
また、ご回答頂きましてありがとうございます。

>バックデートするかどうかの判断についてですが、既に過去に
>合意されていて、後日その内容を書面にしたというケースでしたら
検討の余地はあると思います。

合意したとは言えないので...難しいところです。
今までの状況と合わせて弁護士さんに聞いてみようと思います。
ありがとうございました。
ぽよぽよ
こちらの内容は、2018/12/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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