貸事務所と貸店舗のメリット、デメリットについて｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

回答させて頂きます。

①『事務所貸し』より『店舗貸し』の方が一般的に建物を痛める可能性が高いので保証金を多く納めてもらいます（大体倍くらいです）。
また、店舗の場合は入居にあたり内外装を造作することが多いので建物には相応のダメージを与えることになります。

どちらにした方が良いかは、立地・環境・建物構造・駐車場有無等判断材料がたくさんありますので一概には言えませんが、２Ｆが自宅という事ですので事務所・倉庫ぐらいが妥当ではないかと思います。

契約は定期借家契約とし公正証書にすれば仮に居住用であっても特に問題ないと思います。

②現況の見た目が古いとの事でしたのでスケルトンをおすすめします。
ただし、現況でも構わないという方（会社）もいるかもしれませんので、まずは早急にテナント募集をし、１～２ヶ月期間を設けて反響がなければスケルトンにするという流れにしたほうがいいと思います。

あとは、必ず管理会社（不動産屋）を入れた方がいいですね。地元で事業用賃貸を扱ってる不動産屋さんをおすすめします。

不動産管理会社に依頼しない場合は一度賃貸のノウハウ本をご覧なることをお勧めいたします。
質問①について
店舗貸しをオススメします。恐らく事務所ではテナントが入らない可能性が高いと思います。
店舗の方が高く貸せることが魅力です。
尚、居住権（賃借権）は事務所、店舗ともに普通借家契約でしたら主張できます（追い出せません）。ご心配でしたら定期借家契約になさるべきでしょう。
質問②について
店舗で貸すのでしたらそのままで良いと思います。特に飲食店の場合はテナントが大規模な内装工事を行うからです。

貸し出すにあたって「できる限り初期費用をかけない」ということを第一にお考え下さい。

『事務所貸し』と『店舗貸し』メリット、デメリットということですが
事務所貸しは汚れや臭い、建物への負担が少ないというメリットは有るけど業種が限られるため募集に時間を要する可能性があるというデメリットがあります。
店舗貸しの場合は業種を選ばなければ決まりは早いでしょうが上記の事務所貸しのメリットが逆になりデメリットとして考えなければならないでしょう。
２０坪という広さも探している方の多い広さなので募集にはそれほど苦労されないと思います（もちろん立地と環境、賃料にもよりますが）。

内装については募集して反響を見てからでも間に合いますし話し合いでいかようにも出来るでしょう、ただし特に店舗の場合は造作譲渡の問題があるので仲介業者によく説明を聞いていただき基本的には譲渡を認めない契約をされた方が良いと思います。