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管理会社に、立ち退き料の一部負担などの責任を問うことは可能でしょうか?

解決済み 回答数:1件
  • 質問者:uriさん
  • 相談日時:2020/05/08(地域:東京都)
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気になった! 637
母所有の土地の賃貸立ち退き時における管理人の問題行動について

高齢の3姉妹ABC共同名義の土地。法律や不動産知識が疎く、親戚Dの知る管理会社の「管理人」に管理を依頼。
借地権保護のない土地契約(建築物のない資材置き場としての利用)で賃貸。数年前に賃料の値上げ交渉決裂後「賃貸契約解除通知」を出したものの、借主から「拒否」。借主は「立ち退き料を払う必要がある」と主張。法律はわからないまでも「払う義理はない」とABCは主張していたが、管理人はむしろABCに「立ち退き料は支払わなければならないだろう」と意見。

問題行動その1
出て来た見積もりが数百万にのぼることを聞いたBが、世間話としてDに「○万円くらいならともかく」とこぼした話を、Dとの会話で知った管理人が、直接ABC自身に確認することもなく借主に「○万円なら出せるらしい」と払うことが規定となったかのように伝えたこと。

問題行動その2
管理人が「立ち退き料は支払わないといけないだろう」と意見した際に、「法的に払うものなのか?」と聞いたBを疎んじ(回答はなし)その後管理人はBからの電話連絡など一切拒否(ただし法律には疎いが代表であるAに最低限の伝言などは伝えていた)。

結局、数百万は確実にもらえると思い込んでいる借主の逆恨みを恐れて、○万円までは用意してもいい、としたところ、借主主導の支払い指示が届き、腑に落ちないながらも、立ち退きは完了。

管理人はこれまでも中立というより「借主」寄りであることが多く「借主と結託して法律に弱いABCからぼったくろうとしているのでは?」と邪推が生じたこともあります。この違和感が実は法的にも問題がある正当な不満なのか、判断が難しく思っています。

管理人もしくは管理人の属する管理会社に、立ち退き料の一部負担などの責任を問うことは可能でしょうか?
こちらの内容は、2020/05/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2020/05/08

書かれている通りの土地を貸しているのならば、そもそも法的には立退料は不要です。

最終的には契約書の内容を確認しないといけませんが、お考えになっているよりも簡単に解決でいる…

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【コメント】
コメントをありがとうございます。

立ち退き料不要の契約書だったことは後に判明しています。(弁護士に無料相談でみてもらいました)。ただその時点ではすでに管理人が「払う」前提を話し、これまでの経緯で借主の気性と「なり」がある程度見えている中、金銭を出さないとなったのちのご近所づきあいなども考慮すると「一銭も払わない」とはいえなくなっていました。

ただ改めて考えれば、おっしゃる通り「簡単に解決」できるはずだったものがここまで追い込まれた原因は、管理会社の怠慢(もっと言えば「悪意」)によるものではなかったかと思えてなりません。

そもそも最初に「契約解除通知」を出したのは2年以上前。ですが、借主は無視して賃料を払い、管理人も通知の期限が来てもABCには何も言わずそのまま賃料を振り込み続けてきたため、なし崩し的になかったことにされています。(もちろん、出て行ってほしい意思はあるので、管理人を通して借主に「いつ出ていくのか」「はやく出ていってほしい」といったことは言っていました)。
そしてその後1年以上経って、再び「契約解除通知」を出したものの「立ち退き料」の話ばかりで先に進まず。

「契約書では立ち退き料不要」の事実をABC自身が弁護士に確認して初めて話が動きました。(このときは管理人よりも借主に対する対処の相談だけで手一杯でした。ただ一言「この管理人、なにしているの?」と呟かれたことだけは覚えています。)

ABCの法的知識の乏しさゆえとはいえ、管理人の契約に「賃貸事業に関する経営コンサルタント」という業務項目もあり、そもそも法的知識など乏しいからこその専門家として管理を有料にてお願いしていたはずのところが、契約解除に関してはまるで動かず、間違った知識で借主に期待を持たせ、ここまでひきずる原因となった管理人にも責任はないものなのか、と疑問は大きくなるばかりです。

御社で管理されていたとしたら、そもそもの契約解除通知後の賃料について、どのように対処していましたか?やはり、(法律など知らなそうでも)貸主が何も言わなければ、何も言わず振り込み続け、このような対応になってしまうものなのでしょうか?
uri
【コメント】
管理をしていた会社に契約上も責任があるようですね。
費用を取っていたのなら、契約を満たす業務をしていなかったとも考えられますので、支払った費用の一部の返還請求は出来ると思います。

ただ、それ以上の請求は難しいと考えます。
理由は、間違っていたもののアドバイスをしただけであり、その結果で実損害があったとするのは難しいからです。(勝手に賃料を下げるとか、賃料を下げる責任が賃貸人にあるように助言したなどで損害を受けた場合は、損害賠償請求できる可能性があります。)

弊社で、同じような問題をいくつも解決まで導いたことがありますが、長くても1年、早ければ半年以内に契約解除まで出来ています。当然ですが、契約解除を通知しても借主が使用している限りは変わらぬ賃料です。契約解除を理由に減額する理由はありません。
当方への費用は決して安いとは言えませんが、弁護士に依頼するよりは安く早く済んでいるのではないかと思います。
A&P Consulting
【お礼】
わかりにくい質問に何度もコメントをいただきありがとうございました。

できるとしたら、管理料一部返還請求まで、ということですね。

>(勝手に賃料を下げるとか、賃料を下げる責任が賃貸人にあるように助言したなどで損害を受けた場合は、損害賠償請求できる可能性があります。)

こちらが依頼してもいない「立ち退き料の見積もり」を出すよう促したような言動に、これは「立ち退き料を払う責任が賃貸人にある」と「借主」に助言した結果ではないか、と思わなくもありませんが、状況だけでは難しいですね。(その気にさせただけ、ということが損害なのか、ということでもあるかとは思いますが。)

御社のようにきちんとした見解の会社であれば、何も問題なかったはずなのに、と思うと悔しく、今尚「社長はちゃんとしている」と信じて他の物件の管理を任せている親戚Dの今後についても心配になります。

参考になるご意見、ありがとうございました。
uri
こちらの内容は、2020/05/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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