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損切り等良い対処法をお教えください。

解決済み 回答数:1件
  • 質問者:ホタルさん
  • 相談日時:2020/03/30(地域:東京都)
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昨年末に不動産会社からの営業マンからサブリース契約(5年契約後、2年ずつの更新)で新築ワンルームマンションを都内に2室購入していました。

1棟目の購入理由
生命保険、年金節税対策と言われ、ゆくゆくは残債と資産価値の差額が出る
タイミングで売却等も視野にいれて資産形成の一環と考え購入。
現状はローン返済・管理費で出費が12.5万円、家賃収入は10.5万円です。
そのため持ち出しは月約2万。
ローン総額は35年金利1.5% 3600万円です。
ローンには団体信用保険がセットで万が一の時は保険金で相殺。

2件目の購入理由
立地がよい。多線へのアクセス、東京駅に近く今後リニア開通もある。
10~15年後、売却益で一件目のローン返済に充てることも可能となる。
現状はローン返済・管理費で出費が11.5万円、家賃収入は10万円です。
そのため持ち出しは月約1.5万。
ローン総額は45年金利2.2% 3500万円です。

まとめると購入履歴は下記です。
・2件とも東京都内、立地も山手線内のため立地がよいと考え不動産価値の落ちにくいと思った。新築数か月の物件。
・営業マンにいろいろリスクについても質問しても説明があり、本業の会社で
 購入される方が多い、類似物件の実績等質問に答えていただいたり、築年数の家賃相場などの回答が早く対応がよかった。
・月の持ち出し3.5万は本業もあるため保険代わりや資産形成になると思った。

時間ができたので不動産投資の勉強を始めコロナの経済への影響もあり、
キャッシュフローや節税額、ローン返済をシミュレーションしていますがしばらくは持ち出しはなさそうですが、サブリースによる収入減、節税額の減でデメリットしかないと考えています。

自分の知識のなさですが、結婚や今後の持ち家の購入をしたいと考えているため、今は不動産投資について猛勉強中しながら損切について下記を考えています。

・1件をなるべく高く売却して差額のローン残債を補填し1件を保有。余裕ができたら繰り上げ返済でキャッシュフローを改善し、いずれ売却
・2件保有し、500万円程度(親からの借入)など繰り上げ返済を行いながらキャッシュフローを改善しながらいずれ1件ずつ売却
・2件とも任意売却相談をする。(自己破産はしたくないです)

よくある失敗のため、高い勉強料ですが購入したものは仕方ないと思い、どうにかリカバリーをしたく良い対応方法をお教えていただければ幸いです。

資産価値や早期売却を含め物件の査定は一括見積して査定中です。
こちらの内容は、2020/03/30時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/04/01

月々持ち出しがある時点で、投資ではなく散財です。

それぞれ多額の損が発生するのは確実ですが、売却するのが一番良いとは思います。。。。ただ、買った金額よりも売却は相当低くな…

続きを読む
【コメント】
ご意見ありがとうございます。
売却して損切りの意見ありがとうございます。
購入金額ー売却額で相当差分がありそうな場合は売らずに、ローンの繰上げ返済してCFを良くする手は、良くないでしょうか?

サブリース契約は外せるのでしょうか?
調べているとサブリース契約はなかなか解除出来ないとの話を良く聞きます。実際に外されたり出来る例はありますでしょうか?
ホタル
【コメント】
実際の物件を確認して、調査しないとそれらの物件がどのような価値を生むのかは判断できません。

サブリースの解除に関しては、契約書と契約までの経緯なども確認したうえで、その契約自体に違法性があれば、解除はそれほど難しくないかもしれませんが、適正に契約されている場合は解除は困難です。

それらも含めて、弊社のように有償であってもコンサルトとしてちゃんと商売しているところに相談をして助言をもらうと良いです。無料では・・・適切な助言を得ることは出来ないです。
株式会社三野 北前店
こちらの内容は、2020/04/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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