借主から半年後解約するから、転貸してる一部テナントは出ていかないと連絡が…立ち退き料はビルオーナーが負担?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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借主から半年後解約するから、転貸してる一部テナントは出ていかないと連絡が…立ち退き料はビルオーナーが負担?

借主から半年後解約するから、転貸してる一部テナントは出ていかないと連絡が…立ち退き料はビルオーナーが負担?

解決済み 回答数:3件
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気になった! 812
お世話になってます。
3年前にオーナーチェンジビルを購入しました(ローンを組みました)。
現在借主から連絡があって、半年後解約するから、転貸してる一部テナントは出ていかない(転貸契約書にはオーナーとの契約が終了した場合は,本契約も終了と書いてあるそうです)。
オーナーと直接契約するか立ち退き料を負担してほしいと言われました。
転貸してるテナントと契約すると、ほかの階の賃貸難しくなりますので,ビルオーナーが立ち退き料金を負担するしかないですか?
よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/10/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
回答日時:2018/10/22

まず、賃貸借契約が終了する理由を区別する必要があります。
(1)期間満了(更新拒絶)
(2)期間途中の合意解除
他にもありますが、ここでは省略します。2つのう…

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【コメント】
ご回答ありがとうございます。

当方と賃借人の賃貸契約書(普通賃貸借契約)は去年の9月に期限が切れました,この契約書はオーナーチェンジ時引き継いだ物です。
仲介業者(賃借人会社の経営する不動産仲介店)が新しい契約書を作ると言ってましたが,契約しないままここまできていまいました。
賃借人と転借人の契約は2020年11月末までです。
賃借人が強気ですので,これからどうすればよいのでしょうか?
ニックネーム未登録
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/10/20

もともとの契約はどうなているでしょうか?転貸を認めているのか、認めていないのか?認めている場合は、どのような決まりになっているのか?
それを確認してください。
その上で、元の借主が契約を終了することを伝え、契約書の通りに契約が終了したら退去してもらうよう交渉を開始してみたらいかがでしょうか?

【コメント】
ありがとうございます。

契約書に書面による承諾がないと転貸はできませんと書いてあります。

ビルはオーナーチェンジにより購入したのですが,その際一部を転貸している事はわかってました
が,賃料が入ってくればいいかなと思って,なにも言わなかった。

現在賃借人はビルオーナーと転借人が契約を継続する義務があると主張してます,解約するのだったら、転借人に立ち退き料を出せと主張してます。

現在困ってます。
ニックネーム未登録
【コメント】
合意があって転貸されていて、元の契約終了時に転貸契約も終了すると言うことになっているのでしたら、普通に借地借家法第34条の適用でよいです。
今回のようなケースでも、正式な通知から6ヵ月後には契約を解除できますので、内容証明郵便で、元の契約が終了するので、内容証明郵便の到着後6ヶ月で契約を終了させることとに法的根拠を添えて伝えてみてください。

借地借家法第34条
1. 建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
2. 建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
株式会社三野 北前店
【コメント】
どうも有難うございます。
賃借人は次のような判例があると主張しています。

https://www.onayamiooyasan.com/jump.php?9AkgIY

最高裁判例平成14.3.28
 
シンプルに考えるとオーナーチェンジ物件と同じ状態です。
従いまして、賃料を上げる場合には、一方的に通知しても法律効果は発生せず、交渉事です。
まとまらなければ、調停や裁判になります。
ビルオーナーからの解約は信義則の原則から考えると、難しいというのが最終的な答えとなりました。
通常は、貸主の地位を継承するというのが一般的のようです。
契約条件を変更するというのも、正当な事由があり、協議のうえで決めていかなければなりませんので、例えば、賃料を上げることに納得できないのであれば退去して下さい。という話は通らなくなります。


以上が相手の主張ですが、どのように思いますか?
宜しくお願いします。
ニックネーム未登録
【コメント】
エラーになり、URLの貼り付けができないようです。

最判平成14年3月28日
事件番号平成11(受)1220

で検索してみて下さい。

ニックネーム未登録
【コメント】
その判例と今回のケースは事情が異なります。
賃借人と転借人との契約で、賃貸人(あなた)と賃借人との契約が終了したときは、賃貸人と転借人との契約は終了すると言うことになっているので、借地借家法第34条の適用は可能です。なお、書かれている判例では、元の賃貸借契約の終了時に転借契約が終了する契約ではなかったはずです。
株式会社三野 北前店
【お礼】
どうもありがとうございます,参考にさせて頂きます,交渉を進めてみます。
よろしくお願いいたします。
ニックネーム未登録
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/10/22

原状回復という観点からも、借主の責任と負担で転借人の明け渡しを行うべきでしょう。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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