築25年の木造住宅を定期借家契約で賃貸を検討中。なるべく初期費用をかけたくないのですが…|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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築25年の木造住宅を定期借家契約で賃貸を検討中。なるべく初期費用をかけたくないのですが…

築25年の木造住宅を定期借家契約で賃貸を検討中。なるべく初期費用をかけたくないのですが…

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:みんさん
  • 相談日時:2018/02/14(地域:千葉県)
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気になった! 592
駅徒歩2分で、築25年の2階建木造住宅の2階について、外階段を付けて賃貸することを検討しています。
少し前に購入して1Fのみ居住スペースとするリフォームを始めるところです。
7年後に飲食店の開業を予定していますので、7年の定期契約とするつもりです。

3点、質問させてください。

①用途について
できるだけ初期費用をかけたくないのですが、店舗、事務所・倉庫、住居用など、どのような用途で募集をかけるのが良いでしょうか。
住居用だと当然設備が必要なので初期費用がかかるので、できればテナントとしたいとは思っています。
ただし、駅徒歩2分ですが住宅地側に2分なので、事務所や店舗などはかなり少ないです。
2階部分は約60平米で、洋室8畳、ベランダに面した和室8畳×2、トイレです。
なお、ホームインスペクションをかけましたが、特に大きな問題は見つからず、築25年にしてはかなり綺麗で、建具などは良いものを使ってあるそうです。
個人差はあるでしょうが、私としては畳を変えればそのまま住めるという印象でした。

②定期契約による賃料の相場
定期とする場合、一般的に普通とするのに比べて、大まかに何割程度賃料を下げることになるのでしょうか。
場所や用途など条件によって大きく異なるとは思いますが、経験的にどのくらい、というものがあれば教えていただきたいです。

③解体せず現状のまま募集をかけ、希望によりスケルトン渡しとする、というようなことはできるのでしょうか。
可能な場合、募集図面は現状の間取りでかけることになるのでしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/02/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/02/14

1つの家を1階と2階とで分けて貸したいということでしたら、そこそこ費用がかかりますし、でも定期借家契約とするわけですから賃料も安くしないと厳しいかと思います。

住居とする…

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【コメント】
ご回答ありがとうございます。

7年後の開業のため、現在外階段と入口の設置はすでに進めています。
また、①で住居とする場合、将来的に2階にも厨房を設けますので、配管工事は必要であり、少なくともキッチンは最初から業務用で施工してしまうことはできると思いますので、無駄になる部分は風呂だけだと思っています。

風呂のための補強工事や配管工事含めて、1616サイズで150万程度と想定しており、その他内装工事含めても7年で回収は可能なラインと考えました。
ただ、ある程度資金に余裕は持っておきたいので、初期費用があまりかからない方法の方が望ましいとは思っています。

みん
【コメント】
2階にお風呂を後付する場合ですが、1階部分の梁と柱を補強するだけでなく、恐らく柱を足すなどしないといけなくなる可能性が高いです。
次に風呂が入る部分の防水をして、使用する建材も耐水の物を使う必要があります。ただ、予算が無ければそのあたりをラフに行ってしまう建築屋、リフォーム屋も多いので、知らぬは施主ばかりということもあります。

金額も、どの部分に風呂を持ってくるかによって違いますが、風呂を入れるだけで配管や給湯器も含め100万をオーバーします。それに既存の部屋の解体と補強、防水などを行うと150万では厳しいかと思います。先ほども申し上げたとおりで、予算で作られてしまうということは無いとは言いません。しかし、お風呂は非常に重量があるものですので、下手な施工をすると水漏れならまだ良く、風呂が落下するといった事態が起きる可能性もあります。

これに防音なども別工事で費用がかかるので。。。。

事務所などで貸し出すほうが無難でしょうね。。。
株式会社三野 北前店
【お礼】
早急なご回答ありがとうございます。

防音については、住居とするなら必須だとは思っていました。
事務所であれば不要だと思いますが、店舗にする場合でも必要だと考えています。

150万もオーバーするという件について、承知しました。
住居とするのは最終手段としておきます。
まずは店舗として出してみます。
みん
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/02/15

①用途は店舗とし、造作はテナント負担としてはいかがでしょうか。
②最初は周辺相場どおりに募集をかけ、引き合いを見て交渉に応じてみてはいかがでしょうか。
③募集条件にきちんと謳えば問題はございません。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【コメント】
明快なアドバイスありがとうございます。

店舗が良い、というのはどのような理由からか教えていただけると助かります。

一旦反応を見て下げて行く、というのは良さそうだと思いました。
そのようにしてみます。
みん
【コメント】
店舗が良いと判断したのは、
1.住宅地とはいえ、駅から2分の好立地であること。
2.店舗は、造作(内装)を入居者が行うケースが多いので、お客様の負担が少なくなる可能性が高いこと。
3.将来、お客様が店舗として使用することをお考えとのことですので、店舗であれば多くの造作をそのまま利用できる可能性があること。
以上です。
ご参考になさってください。
山京ビル(株)
【お礼】
非常に参考になりました。
確かに、おっしゃる通りですね。
ありがとうございます。
みん
こちらの内容は、2018/02/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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