アパートの管理会社は空室対策も含めて本当に大手不動産会社が良いのか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

管理を委託なさるのでしたら、できれば管理会社に一括してお願いした方が良いと思います。
ただ、リフォームなどの情報がオープンでないところはお勧めできません。堂々と他社の相見積もりに応じるところでしたら安心でしょう。
いずれにしましても、お客様がコミュニケーションを取りやすい会社（担当者）のところが、有力な候補になると思います。
実際に足を運んでご検討なさってください。

こんにちは。

千葉市の不動産経営コンサルタント『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田と申します。


さっそくですが、回答に入らせて頂きます。


お母様がご所有のアパートにて既に空室が多くなっているということですが、築25年という条件ですと、このままでは今後ますます空家が増えていくことが予想されます。


今後の対応策として、『不動産屋への一括管理』をご検討中とのことですが、率直に申し上げますと、

『一括管理を頼んだら空家が埋まる』

というのは、既に過去の商習慣となりつつあります。


つまり、まったく効果が期待できないワケではありませんが、効果が薄いというのが現実だと認識して頂ければと思います。


『それでは、今後どうすべきなのか？』

ということですが、

全国の大家さんの動きの傾向をお話しさせて頂きますので、まずは下記をご参照下さい。


1.賃貸経営を不動産屋任せにしない

2.オーナーが自ら賃貸経営を学ぶ

3.1つずつ不動産屋への業務依頼を減らしていく

4.チームを構成し、片手間で100％自主管理を実現する

という方向に移行し始めています。


この10年間のインターネットの高度な発展により、大家さんをとりまく環境が劇的に進化しました。

そして、この変化に他の人よりも早く気づいて行動し、賃貸経営を成功させている大家さんが日々増えているのが実態です。

今後この傾向はさらに加速していきますので、このようなスタイルはまさに『大家業のスタンダード』と言えます。


　もしどうしても不動産会社へ一括管理を依頼する場合は、『空室対策ノウハウと提案力』が優れた営業マンをお探し下さい。

なお、若い営業マンでは、賃貸経営に対する知識も経験も思考も持ち合わせていないケースがほとんどです。信頼して任せても、賃貸経営をさらに悪化させる可能性も高いのでご注意下さい。



　全国的な空き家の傾向ですが、空室は既に800万戸以上にのぼり、今後もさらに新築が供給され続けるため、空家の数は増加の一途をたどります。

賃貸経営は、今後さらに市場が厳しくなっていく事が明確に予測されていますので、ちろっぺさんもご存知の通り、これまでの「大家＝不労所得」という安易なビジネスモデルは既に崩れ始めております。

とても良い機会なので、これを機に『大家業＝ビジネス』という明確なビジョンをお持ちになるのはいかがでしょうか？

経営者がご自分のビジネスを『面識ナシ・能力不知・人間力不明』な他人に任せたら、上手くいくハズのビジネスでさえ、破綻への近道となってしまいます。

とても信じられない例えだと思いますが、現実をお話ししますと

鶏がそれまで自分で温めていた卵を、カラス（赤の他人）に『自分の代わりに温めて欲しいんだけど・・・』と頼んでしまうのと実は同じなんです。

結末はお分かりかと思いますので割愛させて頂きます。



ですが、オーナー自らが賃貸経営を学ぶことで、今後沈み行く不動産管理業界からいち早く脱却することが叶い、これこそが、ちろっぺさんの賃貸経営を成功へ導く近道となります。


リフォームのケースも含め、賃貸経営全般について学ぶ方法がありますので、ぜひご一考頂けたらと思います。

ご相談などございましたら、お気軽にお声掛け下さい。

まずは地元の有力な不動産業者やチェーン展開しているところを
含めて数社にお見積もりを依頼されてはいかがでしょうか？
管理の内容につきましてはどこも似ているかもしれませんが
出てくる見積書や提案書の内容を見比べてオーナー様にて
管理業務全体を把握されることをおすすめします。

そのうえで、各不動産業者と再度面談されて候補を
絞られてはいかがでしょうか？

リフォームについては直接業者に依頼されたほうが
安価な場合もあると思います。

ただマンションのリフォームに長けておられるか？
オーナー様にて発注業務も必要ですので意外に
手間暇はかかります。

不動産業者に施工費用など確認されてみて
妥当な金額であれば不動産業者に任される
ほうがワンストップで済むので募集なども
早く出来ます。

いち早く安定経営になられることをお祈り申します。

管理方法は各社違いますので何社か話を聞いてから検討したほうが良いでしょう。
リフォームについても同様になるでしょう。

良い管理会社を見つけるのは難しいとは思いますが、がんばってください。

はじめまして、回答させていただきます。

①管理会社を選ぶ基準
管理会社を選ぶ際に「いかにオーナーと管理会社との利益相反が小さくできるか」を基準とされることをお勧めします。

ご質問の内容ですと、管理会社に管理委託した方が空室が埋まりやすいと考えられているようにお見受けしますが、実際は管理委託をしても仲介だけを委託しても空室の埋まり方に大きな違いはないかと思われます。

オーナーは空室が埋まらなければ損をするのに対して、管理会社は空室が埋まらなくても損をしません。しかも多数の物件を管理しているため、入居が決まりにくい物件を頑張って埋めていくというインセンティブは働きにくいのが現状です。
それであれば他社の物件であってもきれいで入居が決まりやすくて、仲介手数料もしっかりもらえる物件を紹介した方が楽に売上を上げることができます。

すべての管理会社というわけではありませんが、空室が埋まらないことを理由に多額のリフォームを提案したり（自社の関係会社でリフォームするため自社の利益になる）、楽に入居を決めるために家賃減額を強く勧めてきたりということが起きやすいため、必ずしも管理会社に委託すれば問題が解決するというわけではないことをお伝えします。

ですから、空室を埋めるのであれば管理を委託するよりも、仲介をしてくれる不動産会社の数を増やして、成約時に支払う販売促進費を家賃２ヶ月分などとして優遇するようにした方が効果が高いと思われます。

管理会社との付き合い方については参考記事を載せましたのでご覧ください。

②リフォーム費用について
リフォーム費用は管理会社を通すよりも直接リフォーム会社とやり取りした方が安くなります。管理会社を通すと自社の関係会社に注文を出すだけで10%から20%近くの利益を乗せられます。
リフォーム会社も下請けを使う比率の大きな会社ほど高くなりますが、管理会社に委託するよりは安くなります。


管理会社と契約しただけで問題が解決するということは考えにくいですので、契約前にはよく注意した方がよろしいかと考えます。