増築された賃貸物件の契約無効等について

　回答数：3件

賃貸契約・更新

質問者：やどかりさん
相談日時：2012/10/01（地域：東京都）

気になった！

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増築された賃貸物件の契約無効等について

建物：住宅街に建つ30坪足らずの地下1階地上3階建ての狭小ビル
　　　建物1フロアー15坪ほど　
増築部分：地下5坪
竣工申請時の仕様届け出：集合住宅

親類が上記のような小さな賃貸ビルを12年ほど前に建てました。
地下は容積上、建築面積の半分は申請してあったのを、施工上のトラブルから、
未申請の部分まで広げざるおけない事情があったそうです。
（建築の申請上は居住面積に入っていない）

現在は1階とつなげ1階に付属する賃貸スペースにして賃貸中。

現在の賃貸構成：1＋地下，2階を事務所。3階を住居として計3軒に貸し出し

増築のいきさつや未申請であることを伝えずに
不動産業者を通じて賃貸した場合、
賃借人からの損害賠償は免れないのでしょうか？

近隣が屋上にプレハブを建て増ししたり、集合住宅で立てながら全て事務所で貸しているような地域だったので、今までさほど意識せずに地域の習慣で貸していたのですが。

入居者に消防法について聞かれ、軽微な煙探知機しかつけていなかったので。

これまで結んだ契約はすべて無効になり、入居者が改装等・引っ越しに費やした費用や、
移転先の賠償など負うのでしょうか

こちらの内容は、2012/10/01時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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【回答会社】

建築・設計会社

(有)廣建設

回答日時：2012/10/01

やどかりさん、回答申し上げます。
賃貸借契約は業者を介しての契約ですか？
であれば、契約締結時重要事項説明で地下部分に
関して合法で建築してのでは無いと説明し…

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【コメント】
回答ありがとうございます！

コメントの『賃貸借契約は業者を介しての契約ですか？』
は、不動産業者を介してます。
ただ、そのような建物であることの説明を持ち主から業者には伝えていないそうです。
なので、業者から入居者に『非合法な面積である』との説明は無いようです
『退室勧告を求めては如何でしょうか？』
につてですが、契約してまだ半年だそうです。

助言を伝えてみますが、解約は難しいのでは、
出来たとしてもそのような理由なら家主への損害賠償が発生すると思うのですが

やどかり

【コメント】
もう一度お尋ねしますが賃借人から何らかの
申し入れが有ったのですか？
賃貸借自体は契約は有効です。
正直に地下部分は面積オーバーしていますの
追認を得ては如何ですか？
余り神経質にならなくても良いのではないでしょうか？
正直に申し入れて違反物件では契約解除しますか？
とお話すれば良いと思います。
内装がどうのこうのと記述が有りましたが契約上は
スケルトンの原状回復返しですか？
集合住宅で許認可を取得して地下と１階を連結して店舗
に賃貸する時点で用途変更が必要になります。
明細に事を進めると法律で縛られてしまいますのである程度
ゆとりを以って対応に臨んでは如何でしょうか？

(有)廣建設

【コメント】
ご回答ありがとうございます！

入居者にはまだ何も知らせていないそうです。

入居者が改装する際に、入居者側の工務店に「改装後の消防への届け出どうします？」
と聞かれ、「別にいいです」とお茶を濁したそうです。

それで、もし届け出たことで増築部分を指摘されたらどうしようか困って相談受けました。

自分も、変更手続きしたらと勧めましたが、
容積（？と言ってたと思います）オーバーで増築部分は解体か封鎖しろと言われる

との事でした。

原状回復は、契約時の普通の部屋（引き渡し時リフォーム済みの綺麗な状態）の原状回復だそうです。

とりあえず、「やっぱり今のままは良く無い見たいと伝えてみます」

やどかり

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ベストアンサー以外の回答

【回答会社】

不動産会社

山京ビル(株)

回答日時：2012/10/03

今まで入居者に何か不利益が生じていない限りは補償の必要はないと思います。
問題は今後火災等のトラブルが生じた場合です。建物の問題をテナントにきちんと明示し、そのうえで入居を継続するかどうかを判断してもらうべきでしょう。

【コメント】
御回答くださりありがとうございます！

そうですね、やはり違反部分があることを正直に言うよう勧めてみます。
（相談を受けた時もそういったのですが）
でも、やはり「正直に言えば、違反物件は借り続けられない、解約したい、責任は大家にある、賠償しろ」という流れになることを心配しているようです。

増築した物件を説明せずに貸している大家さんていないんでしょうか？
その物件の近隣にはすごくそうゆうのが多いんですが、
皆違反であることを開示して契約しているんでしょうか。。。

やどかり

【コメント】
違反といってもその程度によると思います。
例えば、以前問題となった耐震偽装などを家主が知っていて借主に告げなかった場合は事故が発生しない場合でも補償が必要となるでしょう。なぜなら借主は入居までに費用をかけており、引っ越すにも費用がかかってしまうからです。
増築などは借主に直接影響を及ぼす可能性は低いと思います。ただ、容積率オーバーにより営業許可等がおりず出店できないとなれば問題です。
お客様が把握されている違反が借主にどのような影響を及ぼすかを検証のうえ、誠意を持って対応なさることが最善策ではないでしょうか。

山京ビル(株)

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【回答会社】

回答日時：2012/10/14

やどかりさん、はじめまして。

賃貸契約が無効になることはあると思いますが、かといって必ず損害賠償が発生するかどうかは別です。借主様の意向にもよると思うので。

仲介をした不動産業者にも相談されてみてはいかがでしょうか？
一応不動産業者も調査義務もありますし、借主様との契約の経緯もあるでしょうから。

結論的には、大事になってからでは損害賠償以上の損害がでたり、取り返しのつかない事態が起こるかもしれませんので、借主様に事情を説明した上で判断していただければいいのではないでしょうか。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
やはり契約は無効になることもあるのですね、
そのように伝えてみます。

それにしましても、その建物の近隣は集合住宅を完全に全世帯店舗オフィスで賃貸していたり、
増築部分を事務所で貸し出しているところが多々あるのですが、
皆さん一体どうゆう契約になっているのでしょう。。。

でも、よそはよそ、別物と考えて対処するよう伝えます。ありがとうございました。

やどかり

こちらの内容は、2012/10/14時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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