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店舗付き中古ビルを購入後、テナントが入居一ヶ月で解約!売買契約の瑕疵になる?

店舗付き中古ビルを購入後、テナントが入居一ヶ月で解約!売買契約の瑕疵になる?

解決済み 回答数:1件
  • 質問者:寅幸さん
  • 相談日時:2019/05/31(地域:東京都)
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一か月前に全室空室のテナント付きの中古ビルを購入しました。

テナント部分の賃貸契約を結んで営業許可を取ってから、という条件(特約契約書あり)で、売買契約をしました。

また、相場よりも賃料が高く設定されており、当初はとても良い物件に見えましたが、数日前、入居一か月、営業開始数日目で、スナックオーナーが解約を申し入れてきました。

理由は、騒音で警察官が来てママが営業するのが嫌になった、とのことですが、地下で、もともとダンスクラブが入っていたので、防音対策はしてあります。警察に問い合わせたところ、通行人からの通報で、駆け付けた時にはママだけがいた、とのことでした。

調べたところ、テナントの内装も、電気代も前所有者が持ち、スナックオーナーと前所有者は知り合いでした。

また、営業もおざなりな感じでした。

什器は、他に営業する店舗に持っていくそうですし、ママも他店舗に戻るようです。

本当に入居する意思があったのか不明です。

この場合は、売買契約の瑕疵になりますか?


また、賃貸契約について、「中途解約償却3か月」「解約は一か月前に申し込む、もしくは一か月相応分を支払い解約できる」とあります。

スナックオーナーは、3か月前に解約すればよいと思っているか、前所有者がそう伝えていたようで、6月分を支払えば、7、8月分の2か月分の償却で済むと思っているようです。また賃貸契約書は、「中途解約三か月」と、売買契約時に目の前で書き込みましたので、スナックオーナーの賃貸契約書には載っていないと思います。

6月分を頂いたうえで、償却3か月分を頂けるのでしょうか?


また、スナックのために、ビル全体が特定防火建物になり、自動火災報知機の修繕をし、スナック内部の感知器設置、スナックの防火点検をしました。消防にも、スナック営業にはスナックオーナーの届け出が必要だと言われ、消防の届け出を何度もお願いしましたが、スナック側がしないので、こちらで、消防設備士の方に工期を早めてもらうなど手配しました。

スナックにスナック部分の感知器設置、防火点検費は、請求できますか?

共益費はありませんし、退去後、感知器は取り払って頂いても構いません。
こちらの内容は、2019/05/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/05/31

詐欺まがいの事件に感じます。

契約については、契約書を見ないと判断つきません。その他の事項も契約までの経緯など含め、もろもろを調査しないと答えようがないです。

続きを読む
【お礼】
ありがとうございます。胆力はないので、諦めるしかなさそうですね…。

償却の部分と、自動火災報知機はどうでしょうか?


寅幸
【コメント】
保証金の償却は、文字通りで中途解約した場合賃料の3ヶ月分は戻さなくてもよいとは思いますが、仲介した不動産会社が相手の契約書には記載していないのだとしたら、その責任は不動産会社にあります。

報知器などの付いても、もっと詳しいいきさつなどが分からないと判断しようがありません。ただ・・・これもテナント側が拒否する場合は簡単に取り立てることが出来ません。

私だったら・・・・テナントであるスナックの経営者から事実関係を聞き出し、それを証拠として売主に損害賠償請求をすると思います。
事実関係を聞き出すのに探偵(録音)が必要で、その証拠を持って訴えを起こすのに弁護士が必要です。どの様な言質を取る必要があるのかを探偵に上手く説明したり、弁護士と訴訟の方向性について協議するのが、私のような経験のある公認・不動産コンサルタントであると、話しが早く進みやすいです。
このように依頼をすれば、費用は掛かりますが胆力はあまり要らないです。
株式会社三野 北前店
【お礼】
すみません。
ありがとうございます。
寅幸
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