広告費など金銭が絡む際に口頭でやり取り！管理会社と言った言わないの水掛け論に…｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

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広告費など金銭が絡む際に口頭でやり取り！管理会社と言った言わないの水掛け論に…

　回答数：3件

不動産会社

質問者：dream-dreamさん
相談日時：2011/03/07（地域：北海道）

気になった！

521

現在、私の父が２棟のアパートを経営しており、
管理会社にお願いしております。

　父が高齢（認知症）のため、私が代わって確定申告の準備をしてましたところ、昨年の12月に宣伝広告費（１室）として家賃の２か月分が支払いとなっておりましてので、「住宅管理委託契約書」で確認してみましたら、特約事項として「甲は入居契約時、宣伝広告費として家賃の１ヵ月分を乙に支払うものとする。」と記載されておりました。

　管理会社に確認したところ、契約上ではそうなっているが、色々な点から宣伝広告費を２カ月分にすることもあり、その場合はオーナーに確認している。この件に関しては11月にオーナーに確認の電話をして了解を取ってあり、娘さん（私）にも電話をして了解を得たので問題はない。」との返答でした。

　父は認知症で記憶することができないので、電話のあったこともその話の内容も理解しておりません。私への電話というのも、私自身あまり記憶がなく、仕事中にかかってきたとしたら適当に返事をしてしまったのかもしれません。

　携帯の着信履歴も無くなっており復旧できないとのことで、
管理会社と私の間で、言った、言わない、聞いた、聞かないとのやり取りとなってしまいました。

　このような金銭が絡む場合、口頭でのやり取りで良いのでしょうか？　書面で残っているなら、納得もするのですが、どうも腑に落ちません。

　契約書の中には、「管理委託報酬規定」の後に「報酬の変更」というのがあり、「この契約の報酬は、社会情勢の変動、或いは近隣の報酬との不均衡が生じた時、乙は甲に対し、相当金額の増額を請求する事に依ってこれを改訂することができる。」とあります。

　これはあくまで、管理委託報酬についてではないかと思うのですが、宣伝広告費もそう考えないとならないのでしょうか。

　「住宅管理委託契約書」というのは、双方が納得して印を押しているわけですから、そこに家賃の１ヵ月分と記載されている以上、上乗せされるのは疑問です。
　
　この場合、宣伝広告費は家賃の２か月分支払うのが正当なのでしょうか。

　全くの素人なので良く分かりませんので、お教えいただきたいと思います。

　宜しくお願い致します。

こちらの内容は、2011/03/07時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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【回答会社】

不動産会社

山京ビル(株)

回答日時：2011/03/07

管理契約に則れば２ヶ月分を支払う必要はないと思います。
ただ、管理会社が今まで２ヶ月分で取引をしていて、（業法に従うということが前提になりますが）２ヶ月分をあてにして仲介業務をしていれば…

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【お礼】
　早速の回答ありがとうございます。

　宣伝広告費は昨年度他２件については１ヵ月分で、１１月に入居が決まった分のみが２ヵ月分となっていたので管理会社に問い合わせた次第です。（今まではずっと１ヵ月分だと思います）

　何度か管理会社の担当の方と電話で話しましたが、対応に誠意を感じられません。同じことの繰り返しで、こちらが納得できないとお話しても、うち(管理会社）には落ち度はないとのことです。

　今回のことで、この会社にも不信感を抱いてしまい、今後私が父に代わって対応をしていくのであれば、管理会社を変えたほうがいいのかなと考えてます。

　

　
　

dream-dream

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ベストアンサー以外の回答

【回答会社】

不動産会社

コージーライフ.

回答日時：2011/03/08

言った言わないの水掛け論は、解決のしようがありませんが、過去の履歴をご覧になられて今回のケースのみと言うことであれば、基本的には支払う必要性はないように思われます。

ただし、業者サイドの観点から見ると、今回のように電話にて確認をしたということも、実際の業務の中では存在します。

すべてを書面化することが一番良いとは思いますが、なかなかできない場合があるのも否めない事実です。

ただ今回のケースで行けば、オーナーが認知症ということは管理会社も把握しているようなので、実際のオーナーと話ができず、いくら家族であるとしても電話のみで確認したというのは、少々理不尽な言い分かもしれませんね。

オーナーと管理会社は、信頼によってつながっておりますので、信頼できない場合には他の管理会社におまかせする方が良いでしょう。

【お礼】
ありがとうございます。

過去の宣伝広告費はやはり１ヶ月分です。

契約書にも１ヶ月とありましたのでそのように言ってみます。

dream-dream

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【回答会社】

回答日時：2011/03/08

過去に継続して【１ヶ月分】の広告報酬であれば、
慣例は【１ヶ月分】となりますね。

ですので、２ヵ月分の支払は必要無いでしょう。

管理委託契約は【管理維持】を委託することですので、
入居に関しては別の取り決めとなります。

また、言った言わないを避ける為の書面ですので、
それを作成しないのは双方に問題があると思いますが、
管理会社は不動産業を営むプロとして、書面を発行していないのは、
どう考えてもおかしいとしか言い様がありません。

「この契約の報酬は、社会情勢の変動、或いは近隣の報酬との不均衡が生じた時、乙は甲に対し、相当金額の増額を請求する事に依ってこれを改訂することができる。」

この文面は、あくまでも【管理委託】に関して管理費が改訂する場合があると読み取れます。

従って、尚更、募集広告は関係ないと判断できそうです。

広告宣伝費の取り決めは、あくまでも双方の合意があってのことです。
この上の文面に合意しておらず、且つ、記名押印した書面が無いのであれば、
合意したとは言えないでしょう。

以上のことから、２ヵ月分を支払う必要はないという結論に達します。

【お礼】
ありがとうございます。

　おっしゃる通り、書面がないので、契約書に従って１ヶ月分と思っていたのですが、電話で連絡したので・・・の１点張りです。

　「何のための契約書ですか？　こちらの印とそちらの印が押されているのは何のためですか？変更があればそれを書面にしてほしかった」と言いましたが、「確かにそうだが、書面では時間がかかる。今すぐに契約に持ち込むため、電話で確認した」と言われました。

　今後は文書で対応するとのことでしたが、「今回の件はこのままで」と譲りません。
　「こちらも納得いきません」と言いましたが、それっきり連絡は来ていません。

dream-dream

【コメント】
此方の言い分に正当性がありますので、
完全に支払を拒絶した方が良いでしょう。

書面もないのに、何を根拠に請求してきているのか意味が解かりませんね。

根拠も無いものをいちいち認めていてはキリがありません。

連絡が来ないのであれば、放っておいて良いと思います。
勝手に広告料を引いてくる怖れもありますが、
引いてきたら、受け取りの領収書は拒否して下さい。
そして、解決するまで広告料の支払は拒絶して下さい。
要するに本来の契約の流れのとおり、全額家主に先に収めさせて下さい。

それをしないのであれば、トラブルの原因の１ヶ月分は
不動産屋の【不当利得】となります。

すなわち、正規の条件の１ヶ月分は支払う。
多く請求している１ヶ月分は拒絶。
広告料が２ヶ月分になっていれば、領収書の受け取り拒否。
明細書への記名押印も拒否ということです。

ただ、契約は成立していますので、
契約書への押印はして入居者には鍵は渡して下さい。
そこに入居者を巻き込むのは良くありません。
あくまでも不動産屋と家主の金銭のトラブルという形ですので。

向こうは報酬が欲しいわけですから、
いずれ必ず連絡はしてくると思います。

また、今後は書面にするから今回は欲しいという意味も解かりません。
今後書面にしても、うちは１ヶ月だと徹底的に突っぱねるべきでしょう。

所詮は言った言わないの水掛け論ですから、こちらに分があると思います。

納得しないようであれば、こちらから
『今後の部屋付けは結構です』と言ってみてはどうですか？
地域の会社であれば、物件が減るのは痛いですから、
たぶん、折れてくると思いますよ。

ふざけた輩ですので、こちらも徹底抗戦の構えで良いと思います。

【お礼】
色々とアドバイス、ありがとうございます。

　困ったことに、この宣伝広告費はすでに支払い済みで、確定申告をするため、領収書を整理していたところ２か月分の宣伝広告費と分かった次第です。

　私自身、今まで賃貸物件には全く携わっておらず、知識もありません。正直、恥ずかしい話ですが、宣伝広告費というのがあるのを知ったのも最近です。

　すでに支払い済みなので尚のこと修正できないのかもしれません。
　確定申告するので、１ヵ月分返却し、新たな領収書を欲しいと言いましたが、・・・
　いまだ、連絡は来ない状態です。

　２棟分をこの管理会社に任せてますが、古い方の物件は築３７年の古い物件です。間取りも今風ではなく、トイレも和式のせいか、６戸中２戸しか入っていません。(ここ数年）
　ただ、最寄りの駅まで徒歩5分ということで、他の管理会社から「空いてる４部屋を改修工事して満室にします」と話がありました。もう古いので売るか（建物は古いので価値はなく土地だけ）、改修するかしかないと思ってましたので、思い切ってお任せしたところ、まだ完全に工事は終わってませんが、すでに３室決まったのことです。（この管理会社に変更手続き中です）

　もう１棟はそのまま、今回もめている管理会社に任せようと思ってましたが、こちらも変更しようかと思ってます。

　もうひとつ、このもめている管理会社に関して不審に思う点があります。営繕を担当するグループ会社があり（住所も同じ）何か修繕・修理があるとこの会社で行われます。しかし、どう考えても、料金が高いのです。聞けばそれなりの理由を言いますが、疑問も残ります。

　話が逸れてしまってすみません。しかし、信頼できなくなったらやはり別の管理会社にお願いする方が良いと考えがまとまりました。

　ありがとうございました。

　

　

dream-dream

【コメント】
思うままの進行で良いかと思います。

修繕費用も『ぼったくられている』可能性が非常に高そうですね。

次の管理会社は良い管理会社であることを祈っておきます。

広告料は既に支払っているようですので、
そこは支払った時点で認めたと言っても過言ではありません。
諦めるしかないでしょう。

残念な結果ですが、勉強料となってしまうでしょう。

未だに悪質な業者が法に触れないという理由で平然と営業しています。
今後もご注意下さい。

こちらの内容は、2011/03/08時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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