区分建物を購入後、売主とテナントで家賃減額が行なわれた場合の対応策とは？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

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区分建物を購入後、売主とテナントで家賃減額が行なわれた場合の対応策とは？

　回答数：2件

賃貸契約・更新

質問者：TOKYO2020さん
相談日時：2021/11/17（地域：東京都）

気になった！

508

少ない年金を補うため、業務用として比較的高利回りで賃貸中の区分建物の購入契約をしました。

残金決済が完了していないので、引渡しまでの１ヶ月間に売主とテナントとが結託するなどして勝手に現行家賃の減額が行われないか心配です。
これを防止する有効な手立てはあるのでしょうか。
また、防止策がなく、家賃減額が行なわれた場合にはどのような事後的対応策があるのでしょうか。

なお、賃貸管理会社が介在しており、賃貸借契約の更新期日までは１年以上残しています。

こちらの内容は、2021/11/17時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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【回答会社】

コンサルティング

A&P Consulting

回答日時：2021/11/17

売却してから引渡までに売主が買主の利益を損なうような行為をすれば、当然不法行為になり損害賠償の対象となるため、お考えのようなことを行う売主は通常はいません。
逆に、引き渡されてすぐに退去…

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【お礼】
早速のご回答、有難うございました。
契約時に「売主は買主に無断で家賃減額ができない」旨の文言を売買契約書に追加して欲しいと主張しましたが、大手仲介業者の担当者は「現場の判断では勝手に契約文書の変更はできない」と頑なに拒んだため、質問のような疑念が生じた次第です。
ご回答を頂き、当方の取り越し苦労だったように思います。安心して決済日を待ちたいと思います。有難うございました。

追記：現行の契約家賃はほぼ適正水準ではないかと思います。

TOKYO2020

こちらの内容は、2021/11/17時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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ベストアンサー以外の回答

【回答会社】

弁護士

弁護士秋山直人

回答日時：2021/11/18

既にテナントを引き継ぐ前提で売買契約を結んでいる状態で，売主がテナントと結託して賃料の減額の合意をしたような場合には，売主に対して，売買契約に基づく信義則上の義務違反として，減額分について，債務不履行による損害賠償を請求できると解されます。

更新期日も先のようですし，あまり現実的には考えにくい事態かと思います。

【お礼】
早速のご回答、有難うございました。
売買契約時における大手仲介業者の買主軽視の姿勢からこのような疑念が生じた次第です。
当方もやや非現実的な想定とは思いましたが、法律的には信義則違反が問えるとの先生のご見解、大変参考になり安心しました。

TOKYO2020

こちらの内容は、2021/11/18時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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