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新規入居者に鍵交換をするのは大家の義務ですか?

解決済み 回答数:1件
  • 質問者:はなちゃんさん
  • 相談日時:2020/04/29(地域:大阪府)
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新規入居者に鍵交換をするのは大家の義務ですか?

新規入居者には鍵交換の希望を聞いて、希望があれば実費を新規入居者さんから頂いております。

旧入居者さんから合鍵を含む全鍵を返還するように依頼してますが、返還されていなかったら、鍵交換を希望しなかった新規入居者さんの部屋に旧入居者が侵入可能です。

某不動産屋さんから鍵交換は大家の義務のようなことをいわれました。

もし旧入居者による犯罪等が起こった場合、大家の責任は問われるのでしょうか?
旧入居者があまり素性/行動が良くないと大家が気付いていた場合は、どうでしょうか?

すでに新規入居者は鍵交換希望せずに入居されているので、不安を与えるだけで、私が心配し過ぎなのでしょうか?
こちらの内容は、2020/04/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/04/29

民法で考えれば、鍵を交換することは大家(貸主)の義務です。
合鍵で侵入される恐れがあるのに、それを放置したことで借主に被害があれば責任を問われる可能性があります。ただし、カギを交換しなか…

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【コメント】
早々のお返事ありがとうございました。民法では鍵交換は大家の義務で責任問われる可能性ありとのこと。善管注意義務に入るのかと思いますが、鍵交換は実費負担と問い入居者が必要ないとの事でも民法上責任の一部が問われるのでしょうか? 
契約書に明記しておれば、責任はないのでしょうか?
一般に鍵交換はどの大家さんもしているのでしょうか?
エントランスのオートロックと部屋のカギと共通の鍵は、新たな鍵を作るのに案外高額になります。鍵とシリンダーをローテーションで済ます場合もありますが、これでも責任の一部が問われるのでしょうか?
全鍵返還としているのに、前入居者等が隠し持って犯罪に使うなど予見可能とは私は思えませんが、責任の一部があるのでしょうか?
犯罪の損失は犯罪者が基本的に負うと思われ、もし一部責任が大家にあると認められても、命に係わる犯罪であれば、一部であれ多額になります。
はなちゃん
【コメント】
賃貸人(大家)の責任は、善管注意義務ではなく安全に使用収益させる義務です。条文で言えば民法601条ですが、解釈の問題なので法学部出身とかで、そこそこ法の勉強をしていないと分かりづらいかもしれません。
任意法規ですので、契約書でそのあたりの責任がないようにカバーするのが私たち不動産屋の仕事です。(一般的な不動産屋はそこまではなかなかできませんけど・・・。)ご承知かと思いますが、書き方によっては有効でない場合もありますので、相応の知識をもって作らないといけません。また、契約書の一部だけでなく、全部を見て矛盾していないようにする必要もありますので、簡単に付け足せばよいというわけでもありません。
なので、書き方については、管理会社に相談するか、管理会社がそこまで理解できない、もしくは出来ないと思われる状態でしたら、弊社のような会社に相談して下さい(有料です)。

エントランスと部屋の鍵を同じもので開けているのならば、複製が出来ないキーでマスターを組んで、入居者が無くした場合には退去時に入居者負担で新しくするようにするか、カードキーに変更するなどで対応することが出来ます。
こちらは、どちらかというと建築と弱電の知識ですので、その様な仕事をしていない不動産屋では分からないかもしれませんので、設計事務所や近くの鍵専門店で、ある程度仕組みを理解した上で相談してみてください。

なお、弊社ではそのような相談にも対応しています。
株式会社三野 北前店
【お礼】
コメントに対する回答までありがとうございました。一般の不動産屋さんでは詳しいことは判らないようです。特に営業関係のスタッフは、法的知識が貧弱な方が多いように思われます。かと言って弁護士等への依頼は高額になり、例え判決が出たとしても、回収困難の場合が多いですね。
貸主のリスクをできるだけ回避するには、契約内容の確認等必要ですね。
回答ありがとうございました。
はなちゃん
こちらの内容は、2020/04/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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