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貸し物件を住居用から事業用に変更する場合の契約書や保険の変更についてのご相談です。

貸し物件を住居用から事業用に変更する場合の契約書や保険の変更についてのご相談です。

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不動産会社に仲介、管理を依頼して貸している居住用住宅についての質問です。


貸している住宅は30坪の建坪で借主は住居として使用しています。


借主から、引き続き住居として使用するが、オフィスとしても使いたいとの要望がありました。(自宅兼オフィス)


実際はオフィスとして表示(商売の登記に使用)するのみで、不特定多数の人が出入りすることは無いとのこと。


管理会社は下記の変更をしたいとしています。

1.これまで居住用の契約書だったが、これを事業用の契約書にする。

2.これに伴い、保険、連帯保証人(保証会社にする)の変更、消費税を借主から徴収する。


以上に対して私の質問は


1.税務署はこの不動産貸付が事業として行われているとの判定をするのか?
  私の収入は年金とこの賃貸収入だけで、全部でも約500万円/年以下。

2.もし事業としての判定であるなら、確定申告は青色申告に変更しなければならないか?(今では白色申告)

3.消費税を借主から徴収しなければならないか?

4.契約書に「乙は本件を住居を目的として使用し、営業等他の目的に使用することが出来ません」の記載があるが、この記載を変更するのみですませられないか?


以上よろしくお願いします。

こちらの内容は、2019/11/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/11/10

商売の程度によっては、契約の変更まで不要かと思います。
内容からはSOHOレベルの事業のようですし、住居兼であることはこれまでと変わらないと思われますので、事業規模を限定して敷金を追加し…

続きを読む
【お礼】
的確なご回答有難うございます。

ひつだけ教えて下さい・

借り主が事業用にしたいと望めば消費税が必要とのことですが、これは何故ですか?
ニックネーム未登録
【コメント】
事業用建物の家賃というのは基本的に課税売上です。なので消費税は必要です。

売上が1000万円以下で免税事業者として申請している場合でも、免税されているだけで消費税を取らない(取れない)ってことではありません。免税事業者なので、預かった消費税の納付を免除されているだけです。

免税事業者であっても、様々な出費に消費税を支払う必要があります。税の公平性から考えれば、事業で支払った消費税は事業で預かった消費税から差し引かれなければ不公平ということになります。
また、課税事業者で課税売上の比率がある程度あれば納税した消費税よりも支払った消費税が多い場合は収め過ぎ分が還付で返って来ることがあります。

計算が少し複雑なので税務については、税理士さんに再確認していただければと思いますが、「免税事業者=消費税取らない」というような表面的な知識の不動産会社ではなく、最低限度の税務知識をもった管理会社(不動産会社)やコンサルタントにアドバイスを貰うと円滑な運営ができるのではないかと思います。
株式会社三野 北前店
こちらの内容は、2019/11/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
国土管理 株式会社
回答日時:2019/11/11

国土管理株式会社と申します。回答させて頂きます。

1.これまで居住用の契約書だったが、これを事業用の契約書にする。

変更して問題ありませんし、そうすべきかと存じます。費用が掛かるのであれば、借主様に負担してもらえば良いと思います。

2.これに伴い、保険、連帯保証人(保証会社にする)の変更、消費税を借主から徴収する。

保険、連帯保証人については必要があれば変更して下さい。消費税については、オーナー様が課税事業者の要件に該当しませんので、徴収する必要はありません。

ただし事業用ですと(自宅兼事務所でも事務所の使用割合に応じて)賃料は課税対象となります。あくまで納税者であるオーナー様が課税事業者に該当しないため、消費税は徴収しませんという説明になります。念のため契約書にはその旨記載した方が良いでしょう。

【お礼】
詳細なご回答 有難うございます。
良くわかりました。
ニックネーム未登録
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