副業でアパート経営を検討、ローンを組む際に変動金利か固定金利で悩んでいます。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

どちらが良いとは一概にいえませんが、変動金利、固定金利の考え方として、

固定金利を選ぶ場合には、基本的に総支払額がわかりますので
毎月返済をする金額を一定にする事ができます。

変動金利の場合には、金利の変動により、総支払額が変わりますので、
毎月の一定金額の支払では済まなくなる可能性はございます。

借入金額が大きければ変動した時の支払いも大きく増加します。
今の社会情勢では低金利ですので、変動金利で借りている
方の方が多くいらっしゃると思います。

リスクを半分半分にされたい場合には、変動半分・固定半分などで行っている金融機関も
あると思いますので、調べて頂ければと思います。

借り入れる金額にもよると思いますが、例えば、今が底で金利上昇局面も想定し、3年＋1％5年＋1％10年＋1％と金利の上昇局面を想定し、家賃で返済をする金額で支払う事が出来るのか金融機関と一緒にシュミレーションしてみては如何でしょうか。今後どのように金利が変動するのかは、金融機関の方でも想定できるとは思いませんので、あくまでもご参考にし、ご自分でのご判断となります。

但し、金利ばかりに目を取られることなく、家賃の下落も考えないといけません。
10年経てば、新築であれば現状家賃の10％～20％の下落を見ないと
いけませんし、築年数が古くなれば空室期間も増えそれ以上かもしれません。
ずっと今の家賃で貸し続けることはできませんので、その下落部分も読み込
まないといけません。
マンション1棟であれば、大規模改修工事にかかる費用も数百万～数千万＋で考慮しない
といけません！　分譲マンションのワンルーム1部屋であれば費用も少なくて済みますが・・・マンション・アパート経営と行っても維持する為にも多額の費用がかかる
事も考慮して、資産活用をご検討する事をお勧め致します。

これは誰もが悩む選択だと思います。
将来的な金利上昇のリスクは、景気回復の良い金利上昇よりも、日本国債の信用不安による悪い金利上昇の可能性が高いと思います。その場合、一気に数パーセント金利が上昇すると予想されておりますので５年以上のローン期間であれば固定金利にした方が良いかもしれません。
お隣の韓国でも９６年～９８年にかけて金利が大幅に上昇しました（通貨は大幅下落）。ご参考になさってはいかがでしょうか。

私は個人で住宅ローンを平成7年から組んでおりますが、その経験からお答えしますと、「現時点で金利が低い方を選ぶ」に尽きると思います。
平成7年当時は変動金利2.625に対し3年固定で2.4　5年で2.9でしたので、この場合は3年固定を選択しました。その後暫くは変動金利より固定金利（当時は3年しかなく、その後2年固定も登場）が低かったのですが、最近は変動金利の方が低いので、変動にしております。
変動にしておけば、固定金利が変動より低くなった場合にはすぐに切り替えられます。
金利のことも大事ですが、出来たら長期でローンを組み、100万円位たまったら、内入れ返済し期間を短縮して行った方が良いと思います。
但し、固定期間中は内入れしようとすると、高額な手数料を要求される事がありますので、気をつけて下さい。

事業用物件を所有する場合、金利が安いに越したことはないのですが、それよりも利回りが重要です。
家賃が年間幾らかで利回りが決まります。
例えば・・・
年間家賃が２００万円で、購入価格が２０００万円ですと、年利回りは１０％になります。（年間家賃÷購入価格＝年利回り）
税金対策の購入でなければ、年利回りは１０％以上の物件を購入されることをお奨めします。
１０％以下ですとローンの支払いをして維持管理費用や税金を支払うと、殆ど残らなくなってしまうと思います。