敷金トラブルと原状回復義務！タバコのヤニ汚れで敷金では足りず、修繕費を請求したい…｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

二世帯住宅の二階部分を学生に貸していました。

貸してすぐ同棲を始めたり、朝夜逆転生活で騒音問題があったりで、 下に住んでいる義理の兄弟が何度か注意したそうです。（大家の私は別に住んでいます）。

結果、１年住んだあたりで学生のに大家の私が学生の親に話を通していたのですが、 『電話したり、テレビをつけてただけ』と、学生本人が親に言ったようで 私の言いがかりだという結果にしたようです。 出て行くきっかけとなった義理の兄弟に話を聞くと『ひどいこと所か、丁寧な口調で話をしたし、 同棲については、同棲相手には出て行ってもらうので一週間時間をくださいと言われた』というのです。

完全に話が食い違っていて、真相はわかりません。

大家の私は、言った言わないでもめる気はありません。

物件を確認したところ、タバコ臭く壁はヤニだらけでした。

壁紙などこちらが半分負担しても敷金ではとてもたりません。

相手は解約金も払う気がない、それどころか敷金が戻らないことに腹を立てていて、 数ヶ月間話が進まず困っています。

こちらは、今の段階では違約金の請求などは考えてません。 とにかく汚したところは修繕してほしい、それだけです。

ここで相談させていただきたいのは、借主が納得して 修繕費を払ってくれるまで待つしかないのですか？

それとも、こちらで修繕費を肩代わりして、 相手からの支払いを待つことも可能でしょうか？
他に物件を借りたいと言う人もいるので急いでいます （このような事情を言っても、話が進みません）。 またこの状態が続く場合、数ヶ月間の保障料の請求などはできますか？

できるとすればどのような方法があるか、詳しく教えていただきたいです。 よろしくお願いします。

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