専任媒介から一般媒介への変更手続きを円滑に進めるには?契約更新作業を自分で行いたい!|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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専任媒介から一般媒介への変更手続きを円滑に進めるには?契約更新作業を自分で行いたい!

専任媒介から一般媒介への変更手続きを円滑に進めるには?契約更新作業を自分で行いたい!

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:tottosanさん
  • 相談日時:2019/06/21(地域:京都府)
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気になった! 603
専任媒介から一般媒介への変更手続きを行う上で先方の仲介業者の言動に困っています。揚げ足取りや、話をはぐらかされてしまいます。

手続きの中で、「契約更新作業」に今後費用が発生するので自分で行いたいと思っているのですが、スムーズに手続きを踏んでもらうにはどのように対応すればいいでしょうか。また困ったときはどこに相談すればよいのでしょうか。


先方とは先日まで専属専任媒介で仲介をしてもらっていましたが、

客付けが難しくなってきたため、4月頃に媒介契約を見直し他の仲介業者に客付けをしていきたいと申し出ました。


その時改めて媒介契約書を見直したのですが、

「専任」や「一般」の記載の無い媒介契約書だとわかり、

先方の店長さんからは一度本社に確認したいと言われました。


その日以降、向こうとしては客を取られたくないので、空室対策の営業話などで話をはぐらかせられ、媒介契約の見直しの件を尋ねると本社に確認中ですとの一点張りが続きました。


その契約書には、「契約内容に質疑、協議などが生じれば、お互いに誠実に迅速に解決を図ること」と記載されており、日に日に憤りが出てきました。


そこで先日、いつものやり取りをされたのでしびれを切らし、「契約自体そのものを考えさせていただきます」と返答した所、一般媒介でお付き合いさせていただきますと即座に返答をいただきました。

そのあと、上司とお詫びに伺いたいと申し出を受けたのですが、おそらく引き留めをくらうだろうと思いお断りをしました。


現在は、他の仲介業者に一般媒介の相談を行いながら

先方に言い負けないように勉強をしています。


契約更新作業を自分で行いますと申し出ても、相手にはうま味の無い提案なので、同様に揚げ足取りやはぐらかしをくらうと考えています。私としてもお付き合いの都合上、これ以上トラブルは起こしたくないとも考えています。

スムーズに手続きを行っていくにはどうすればよいでしょうか。

よろしくお願いします。
こちらの内容は、2019/06/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/06/23

賃貸物件の客付けであるかと思いますので、その前提で回答します。

契約書上の解除ができるのなら、解除通知を送ればよいだけではないでしょうか?
それ以外は、法に…

続きを読む
【お礼】
ご返答いただきありがとうございます。

丁寧な回答をいただき大変参考になります。

今回のご相談にあたり必要な詳細を記載しておりませんでした。
申し訳ございませんでした。
以下補足しながら、いただいたコメントを元に考えていることなどを述べていきます。


仲介は賃貸に関わるものです。

先方の業者には今まで仲介と契約更新をお願いしていました。


今回一般媒介へと踏み切ったのは、エリアの賃貸需給を考えた結果です。

私のエリアの多くの仲介業者さん、大家さんと話をすると皆さん決まって
需要が年々減っていく中で、新築の賃貸物件が乱立し続けていると悲観的に語られます。
私自身もそれを目のあたりにしています。

そんな中、数年前より先方には「管理業務を任せていただければお客様を優先して案内させられると思います」
と返答をいただいていました。
ですがこの先管理を任せたとしても、他の大家さんも同様に提案を受けているだろうし、
それだけでは空室化を解決するのは厳しいと判断し、専任と管理以外を考えてみようと思いました。

それよりも家賃などの見直しや入居者層に合わせたリフォーム、一般媒介で広く募集を掛ける方が近道かもしれないと思いました。

管理はその後の手段だと思いました。

そして、一般媒介に変更するにあたり広告料なども変更する予定です。
広告料は相場より少し高め、契約更新などは仲介毎のやる気の維持を
見定めて任意に任せようと思っています。


回答で仰られる様に、媒介契約のスムーズな変更手続きは「解除通知」だと思いました。
ですが一番心配なのが、それにより先方との関係がぎくしゃくしないかということです。

またご回答、アドバイスなどいただければ幸いです。
ありがとうございました。
tottosan
【コメント】
急に時代が変わったので、大家さん達だけでなく不動産業者も変化に着いてこられていない方が大半なのですが、今は不動産業者の案内で物件を決めるのは田舎から出てきた若い子や高齢者ぐらいで、ほとんどの入居希望者は事前にスマホで調べてきます。その中で希望の物件以外は案内不要という人も少なくありません。

したがって、物件に魅力がなければ多くの会社が扱ったとしても案内をされる確立は非常に低く、逆に魅力的な物件ならば管理会社が囲い込もうとせずに、キチンと広告を出し、レインズにも登録してくれていれば、地域の多くの不動産会社が扱ってくれます。

なさろうとしていることは理解は出来ますがポイントはそこではありません。

これはコンサルタントとして実行し結果が出ているものがあります。
私がコンサルタントとして入り、その後管理も任されたので物件の魅力を上げ正しい広告としたことで30%を切る入居率から1年ほどで90%を超えるまでなった物件がありました。30年以上ノーメンテナンスに近かったので費用は掛かりましたが、それはいずれにしても必要な費用でしたし、それにちょっとだけ足すだけで物件が生まれ変わり入居率が劇的に変化しました。空室による損失をを考えると、かけた費用は2年掛からず回収できました。
これには続きがあります。
その後相続となり、お金をかけなくても管理会社の案内で入居者があるという考えのお子さんに持ち物になり、そこで私は離れました。結果、わずか2年足らずで入居率は50%を切り、退去された部屋が埋らないといった状況です。管理会社の管理が悪いというのもあるのかもしれませんが、雰囲気も悪化しています。


株式会社三野 北前店
こちらの内容は、2019/06/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/06/24

実質的にはその業者と取引をやめるということになると思います。
管理を任せていなければ、専任媒介契約の解除、或いは期限到来による終了の後、他の業者と取引なされば良いと思います。
しかしながら、早期の成約を望むのでしたら、できれば信頼できる業者に対して専任で依頼した方が良い結果につながるのではないかと考えます。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
こちらの内容は、2019/06/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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