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借主が賃貸物件において高齢者の入居可否を判断するポイントとは?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:ぽるすえさん
  • 相談日時:2017/10/28(地域:福岡県)
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気になった! 281
初めまして。よろしくお願いします。
遺産相続した賃貸物件についてご相談させていただきます。
親の代から管理を委託している不動産屋が、夫76歳と妻70歳夫婦の入居について打診してきました。私とは全く面識ありません。
高齢者入居の是非はさておき、現在の管理委託契約書を見せるように伝えると「ない。」とか「覚えてない。」「探しては見ますが昔の事で覚えてない。」「親の代から管理してるのに信用出来ないのか。」等の返事がありました。
契約書なしで管理委託(受託)することは、小規模物件の場合、よくある事なのでしょうか?
私はこの不動産屋さんに違和感を覚えました。

また、高齢者入居に際し、可否を判断するポイントを教えてください。
ちなみに義理の息子36歳が保証人となり、調査会社(?)の収入保証(?)も得られているそうです。
私は不動産活用についてズブの素人です。
不躾な質問かもしれませんが、よろしくお願いします。
こちらの内容は、2017/10/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2017/10/28

まず管理会社について回答します。
親の代からということですが、法人所有にしておらず個人所有の場合ですが、現所有者があなたでしたら、管理会社はあなたと管理契約を結ばないといけないはずです。…

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【コメント】
御回答ありがとうございます。
まだ電話でしか話す機会がないのですが、この不動産屋さんとは全てが馴れ合いの中で行われてきたようです。管理契約書は無く、3戸の借家のうち2戸は空き家のまま、周囲は草ぼうぼう、駐車スペースには契約外の車が停まっている状態なのに、7%の管理料はしっかりと取られていました。高齢者対策についても知識なく、定期借家契約を提案したのにずっと渋っていました。定期借家契約書1枚で済ませ「原則更新する」旨の文言まで入れようとする始末。私が高齢者リスクを考え過ぎと言われ、そんなに心配ならば娘婿を契約者にしてはどうかという提案をしてきました。もちろん断りました。これって言語道断ですよね?
ぽるすえ
【コメント】
年配の不動産屋さんでしょうか?
宅建の免許を講習会でもらったような年代の方かもしれませんね。
7%の管理料も管理内容に見合ってないような気がします。契約外駐車についても確認を怠っていますので。しかし、草については賃貸管理の範疇ではないので、草刈の義務は管理会社にありませんし、やる場合でも別料金です。

今回のことを期に、管理会社の変更をなさった方が良いかもしれません。
株式会社三野 北前店
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2017/10/29

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

お話を聴く限りですが、昔ながらの不動産屋さんだと思います。
契約がない事を当たり前の様な管理会社はあまり信用できないと思います。

本来であれば失くしてしまったので新たな契約を結びましょうと言うのが普通だと思います。

こうした会社は募集なども自社のみで行っているケースや
修繕などを許可なく行う(親の代ではOKだったなどを言う)ケースもあります。

新たな管理会社を探す事も検討された方が良いと思います。

高齢者の入居者ですが、保証会社にも入って頂いた方が良いと思います。
今回はお二人の入居なので大きな心配はないと思いますが、
おひとりの場合だと孤独死などが発生するケースもあります。

賃貸経営は何かと大変な部分が多いですが、良きパートナーとなる管理会社に任せる事が
まず最初の成功への近道です。

参考URL:http://apart-kanri.com/
【お礼】
御回答ありがとうございます。
かつてこの不動産屋さんとは、全てが馴れ合いで行われてきたようです。管理契約書は無く、3戸の借家のうち2戸は空き家のまま、周囲は草ぼうぼう、駐車スペースには契約外の車が停まっている状態なのに、7%の管理料はしっかりと取られていました。
高齢者対策についても知識がなく、素人の私が定期借家契約や見守りサービス等を提案しましたが、なぜかずっと渋っていました。更新しない旨の重要事項説明書も無く、定期借家契約書1枚で済ませようとしていました。行き所のない高齢者が可哀想とか高齢者リスクに反応し過ぎとか言われ、最後は心配ならば娘婿を契約者にしてはどうかという提案をしてきました。もちろん断りました。こんな提案はプロとしてはいかがなものでしょう?仰る通り管理会社を変えるべきだろうと思い始めています。
ぽるすえ
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2017/10/30

管理委託契約書についてですが、仮に紛失等で存在しない場合は「改めて取り交わしましょう」ということになるのが一般的だと思います。
高齢者の入居については、資力だけでなく入居の理由や万が一のことについても確認し、審査すべきと思います。保証会社に加入できればよいのですが、困難であればオーナー側でも保険加入をご検討なさってはいかがでしょうか。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【コメント】
御回答ありがとうございます。
やはり管理契約を締結するのは当然のことなのですね。
高齢者対策についても殆ど知識がなく、心配ならば娘婿を契約者にしてはどうかと言い始めました。契約者を娘婿とすることで高齢者リスク回避になるものなのでしょうか?
ぽるすえ
【コメント】
契約者を娘婿の方にした場合、保証人と同様金銭的な債務については担保されます。また、契約者は保証人とは異なり、退去時の債務(明渡や原状回復義務)は娘婿の方が負うことになります。
とはいえ、入居者のリスクを完全に払しょくすることは難しいと思います。
山京ビル(株)
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