３年前に購入した投資用マンション。今後の経営について不安があります。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

現状支払いが厳しくなっているのであれば売却も視野に入れたほうが良いでしょう。
数社に依頼して現状の査定金額出してから金額次第で検討してはいかがでしょうか。

かにかまさん

こんにちは日本ＡＭサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

ワンルーム投資ですが、生命保険の代わり、購入初年度の節税対策という広告で
投資をされる方が多いのですが、実際には20年後の物件の状況や稼働率の状況が
読めないため本当に有効な投資方法かというのは懐疑的だと考えております。
ワンルーム投資は表面上で持ち出しが無く資産形成などと言う業者もおりますが、

実はサブリース会社が入っているので持ち出しはないように思えますが、
所得税がその分上がっていると思います。
賃料収入73,480から利息（40,000円位でしょうか）を引いて頂いた×12ヶ月に
かにかまさんの年収を考慮して所得税10%だとすると年間で３～４万円所得税が
あがります、また住民税等も考慮するとやはり持ち出しが発生していると思います。
（概算の計算で恐縮です。）

さらにネックになるのが、自宅の住宅ローンを組みにくくなる点です。
金融機関によってですが、概ね年収の５～７倍の借入が住宅ローンの限度です。
そうした部分を考慮すると既にワンルーム投資をされてしまっているので、
借入は難しいかもしれません。

現状の不動産投資市場が盛り上がってきているので、もし処分される様でしたら、
動いて頂いた方が良いかと思います。

オリンピック景気などで物件を購入する方もいらっしゃいますが、今後は
少子化等の問題で稼働率を維持して行くのも昔と違い努力が必要になってきます。

もし細かなご相談がございましたら、お問い合わせ下さい。

そもそもワンルーム投資というのはそう容易ではありません。
中古で良い物件を見つけるというのが成功の秘訣のように思います。
いずれにしましても、資金ショートの可能性があるのでしたら、売却活動を開始すべきでしょう。
売却を急げば急ぐほど売値は下がってしまいますので、慌てず対応なさることをお勧めいたします。

かにかまさん

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
回答させていただきます。

このワンルームマンション投資特に新築ワンルーム投資のビジネスモデルは
破綻していると私は考えています。

というのは、不動産投資についてはハードとソフト両面が必要です。
ソフト面とは収益部分のことで、ハード部分とは土地と建物のことです。

区分マンションの場合このハード部分が問題です。
区分マンションは土地の持分は殆どなく評価の大部分は建物評価ですね。
これ減価償却資産ですから年々減価します。
耐用年数に近くなればなるほど評価ゼロに近くなり、
出口が見えないということです。

例えば利回りが１０％で１０年で投資元本を回収するだけです。
その回収後その物件が買った金額で売れて初めて利回りが１０％物件だった
と言えるのですが、売れますか？
また、買ったときの賃料が期待できますか？
ですから区分マンションはお勧めしません。

長期保有すればするほど損失が拡大する、
その意味ではいち早く処分をお考えでも良いのではと考えます。

参考になれば幸いです。

※比較する一棟物にはいろいろな意味で汎用性自由度があります。
こちらは又機会があれば述べさせていただきます。