ワンルーム10部屋の鉄筋3階建て建て替え、10～20年後の収支はうまくいく？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

将来の予測は非常に難しいとは思いますが、現在供給過剰であり、今後しばらく厳しい状況が続く可能性は高いと思います。
建替えるのでしたら、ペット飼育や楽器演奏可能など、他には無い魅力的な設備を整えることも検討なさるべきだと思います。
当面の間は入居者ニーズに合わせて現在のアパートの維持管理（改修・賃貸条件見直しを含む）を徹底なさるべきではないでしょうか。

これからの日本を考えますとリスキーでしょう。
現状でも飽和状態です。

不況はまだまだ続くでしょうから、賃料の値下がりも早いでしょうし、当初の利回りで満室が１０年続く時代ではありません。

先ず、１０年２０年後までニーズがある間取りを検討してください。
最近では不景気のためか、豪華な間取りよりコンパクトな間取りでリーズナブルな物件に需要があります。
３０㎡強の１ＬＤＫで、単身や新婚も入居できる間取りも一案です。
間取りが決まり建築費の見積もりを取り、利回りを計算し７～８％以上になれば収支は合ってくるはずです。
利回りの計算は、年間の家賃合計÷建て替え費用です。

この情報だけで判断は難しいと思います。
東京都内でも事情は違いますし、駅によっても違いがあると思います。
ワンルームでも間取り・広さによって違いが出ます。

人口が減少していく中でオーナー様が10年後20年後にもご自身で住んでも良いと思う
ことを予測して対応することが必要だと思います。