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極度額を決めて記入しないといけないものでしょうか?

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法人として弊社ビルの1階を飲食店として賃貸借契約していますが、今度の更新で連帯保証人の極度額として賃料の6ヶ月分を追加しようとしていますが、昔の契約で保証金を高額で賃料の2年分ぐらい預かっていますが、それでも極度額決めて記入しないといけないものでしょうか?

また、追記する場合は連帯保証人の承諾を得なければならないのでしょうか?

もしくは、保証金が賃料の6ヶ月であった場合は解約時に償却費と原状回復費を差し引きそれでも不足する場合は極度額で差し引けると考えるものなのでしょうか?

宜しくご回答お願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/04/06

保証金と連帯保証人は、全くの別物です。

今回の民法改正で連帯保証人との契約は限度額を決めないといけなくなりましたので、契約更新時には面倒でも限度額を決めて再度連帯保証人の…

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【お礼】
大変参考になりました。ありがとうございます。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
あさがお法律事務所
回答日時:2020/04/07

4月1日以降は、改正民法で以下の規定になります。
今後は極度額の定めが必要でしょう。
賃貸借の場合、保証の範囲が、どこまで広がるかわからない(延々賃料払わないとか、建物を大幅に棄損する可能性もある)ので、それを明確にするものです。


民法465条の2

1 一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約(以下「根保証契約」という。)であって保証人が法人でないもの(以下「個人根保証契約」という。)の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。

2 個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。

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【回答会社】
弁護士
エルピス総合法律事務所
回答日時:2020/04/08

1 ①保証契約は極度額を定めずにそのままにしておく方法と
  ②保証契約も、この際に新規に締結し、極度額を定める方法

 の2つが選択できます。

2 ①について
  賃貸借契約と保証契約は別の契約です。賃貸借契約を2020年4月1日以降に合意により更新すれば、その時から、「賃貸借契約」には、改正民法が適用されます。
  しかし、それに伴って自動的に「保証契約」も更新されるわけではありません。
 必ずしも連動はしないのです。
  保証契約は一般に賃貸借契約が更新されても更新後の債務も保証する趣旨で締結されていますので、この場合は、保証契約は旧契約のまま継続します。そうすると、この旧契約には改正民法は適用されませんので、極度額の定めは不要になります。
  下記の法務省のパンフレットが分かりやすいです。


   

3 ②について
  他方、この機会に保証契約も新規に締結しなおす場合は、そこから改正民法の適用となりますので、極度額を定める必要があります。
  なお、極度額は、金額で定めることが望ましいですが、もし、賃料の6ヵ月分とする場合、賃料は増減を伴うものであり、極度額の金額も確定したとは言えないと解釈される場合があります。そこで、「契約当初(●年●月時点)の賃料の6ヵ月分」などとする工夫が必要でしょう。定めがない場合は、保証契約自体が無効とされてしまうので注意が必要です。

4 確かに、保証金の額が多ければ、事実上、保証人が保証債務を履行する可能性は低いかもしれません。
  しかし、極度額の定めは、保証人保護の観点から、保証人の保証の範囲を明確にする意味があります。したがって、保証金の額が大きくても、極度額を定める必要があります。

  なお、保証金が6か月で、償却費と原状回復費を差し引いて不足がある場合は、賃借人または保証人に不足分を請求できます。ただし、保証人には、極度額という上限があることになります。



  

参考URL:http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf
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