初めての大家さんになります。確定申告に困ってます。あっているかご教示お願いします。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

初めての大家さんになります。確定申告に困ってます。
ご教示頂きたい４点ほどあります。

【事情説明】
2006年中古マンションの部屋をキャッシュで購入し、2017年まで住んでおり、2017年12月に新築戸建てをローンで購入し、引っ越しました。
2018年２月賃貸向けのリフォームを行い、客がつがず、ようやく2019年３月に賃貸契約成立しました。

①2018年のリフォームは、キッチンのガスコンロ、換気扇、給湯器等取り替えに約200万円以上投資。ただいま家賃の収入がなく、確定申告していなかった。2018年度の費用は2019年度の確定申告に含めるべき？それとも2018年度の還付金申告すべきでしょうか？
②2019年３月賃貸契約成立のため、監視カメラ等取り付けにまたリフォームを行いますため、上記①に合わせ経費計上できますか？それとも減価償却をすべきでしょうか？
２年とも赤字経営です。
③2006年以来の減価償却は今年の確定申告にまとめて申告すべきでしょうか？
④今の状況から鑑み、来年以降青色確定申告に切り替えるべきか？今年なにも申請せず、白色確定申告にしかできないとの認識ですが、あってますか？

以上、宜しくお願いします。

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