管理費未納が発生している区分マンションは売れにくいでしょうか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

お悩み大家さん　トップ > 賃貸管理 > 賃貸管理修繕積立金 >建物管理不動産管理> 管理費未納が発生している区分マンションは売れにくいでしょうか？

管理費未納が発生している区分マンションは売れにくいでしょうか？

　回答数：2件

建物管理不動産管理

質問者：2代目大家さん
相談日時：2024/09/12（地域：東京都）

気になった！

576

所有している区分マンションで、無報酬で理事長をしてしています。
２名管理費・修繕積立金等滞納しているオーナーさんがいます。

今までも管理会社にお願いして連絡を試みてもらいましたが、
全く連絡がつかない状態なので、これから、管理会社と連携をして
少額訴訟でも起こさなくてはならないと思っています。

重荷です。その前に売ってしまいたいのですが、
管理費未納が発生している区分マンションは売れにくいでしょうか？

こちらの内容は、2024/09/12時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

関連キーワードから質問回答を見る

【回答会社】

コンサルティング

A&P Consulting

回答日時：2024/09/12

まず、分譲マンションであると思われますが、管理費等の滞納がある場合、条件的に競売にかけることは出来ても、売却をすることは出来ません。

少額なうちに、出来るだけ話し合い（相…

ログイン

【お礼】
ご回答をありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ございません。

また説明足らずで、すみませんでした。
住宅用ではなく、投資用区分マンションです。

知り合いの不動産屋に依頼してレインズで調べてもらったら、滞納しているオーナーさんたち、はそれぞれ売却にかけていました。

管理費の滞納があったらそのまま売れる訳がなく、売却の仲介をしている会社が判明したので、その会社の担当者さんに相談してみようかと思います。
「このまま放置すれば競売にかけざるえませんが、オーナーさんにどういうおつもりなのか聞いてください」とも持ち掛けてみます。

理事長はそんなことまでやらなくてはならないのかと今頃になって驚いています。

ありがとうございました！

2代目大家

【コメント】
競売とか考える前に、区分所有法第７条に基づいて、物上代位により家賃の差し押さえをなさるのがよいです。もちろん、空室であると差し押さえられないですので、事前に入居状況を確認してください。

空室である場合は、少額訴訟は有効かもしれませんが、相手が通常訴訟を望むと、通常訴訟で行われます。それでも対応できますか？

投資用マンションの管理費滞納が起こるケースは以下のことが考えられます。
①ローンを組んで購入した所有者が、空室になってことで、支払い切らなくなった。
②所有者が、他の投資に失敗して、管理費の支払いが困難となった。
③外国人の所有者で、支払う気がない。

管理会社は、たぶん何もしてくれないでしょうし、何かした振りしかしないので、頼りにするだけ疲れますよ。

A&P Consulting

【お礼】
コメントをありがとうございます。

お家賃はちゃんと発生していて、オーナーは日本人というが判明しました。
おっしゃるとおり②の、他の投資で失敗して金銭的に困難になったのかもしれません。

売買の仲介会社担当者さんとお話ができたので、少し前進しました。

通常裁判は費用がかかるので避けたいです。

建物管理会社の担当者さんは、一人で何棟も担当して忙しそうですし、
未納分回収作業は基本的に、組合の仕事だと「管理委託規約」を読んでわかったので
腹をくくって取り掛かるしかななさそうですね。

これが終わったら理事長は退任します。

色々アドバイスをいただき、本当にありがとうございました。

2代目大家

こちらの内容は、2024/09/12時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

関連キーワードから質問回答を見る

ベストアンサー以外の回答

【回答会社】

弁護士

弁護士秋山直人

回答日時：2024/09/13

少額訴訟で解決する問題ではないですね。

また、「売ってしまいたい」といっても、管理組合が売主として売れるわけではありません。

滞納金額にもよりますが、管理組合としてできるのは、１）区分所有者に通常訴訟を起こして判決を取り、払わなければ競売を申し立てるか、２）建物区分所有法７条の先取特権に基づいて競売にかけるかでしょう。

先行する住宅ローンの抵当権との関係で余剰が出るかにも注意する必要があります。

競売で落札者がいれば、落札者が滞納管理費等の支払債務を引き継ぐことになります。

一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

【お礼】
ご回答をありがとうございました！

お礼が遅くなり、また、説明不足で大変申し訳ありませんでした。

売ってしまいたいのは、私が所有している部屋についてです。
自宅用ではなく、投資用区分マンションです。

購入してからずっとコンスタントに稼いでくれている部屋でしたが、
無報酬で理事長を務めるのも、だらしない人たちに振り回されるもの嫌気がさしました。
（無報酬なのは修繕積立金が減ることに気が咎めるのと、少しばかりいただいて
　報酬目当てで引き受けている、などと思われるのが嫌な為です）

滞納額は滞納者それぞれまだ４０万以下なので、少額訴訟を考えました。
少額訴訟を何度も経験している大家さんがいますが、私にとってはハードルが高いです。

滞納オーナーさん達は売却にかけているのが判明したので、それぞれの仲介会社の担当者に対処法も含めて聞いてみようと思います。

ありがとうございました！

2代目大家

【コメント】
区分所有者が管理費等を滞納していれば、買主はその支払義務を承継しますので、その分売却価格は下がりますが、40万円程度であれば、全く売れないということではないだろうと思います。

弁護士秋山直人

【コメント】
コメントをありがとうございます。

売買仲介会社の担当者さんと電話で話すことができ、すこし前進しました。

おっしゃるとおり、次の購入者さんがその分を負担するので、値を下げる方法もあるようですね。

「家賃収入があるなら、その販売方法より、まずはちゃんと滞納分を精算する方が得策ですよ、と伝えます」と言ってくれました。

色々考えてくださりありがとうございました。

2代目大家

こちらの内容は、2024/09/13時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

家賃料の不足分未納と管理費の滞納者への督促・対応方法とは？
重なって質問が出てしまった場合はご容赦願います。自分の所有物件の住人に契約書通りの賃料を支払わない人がいます。管理費分を除いた分を毎月滞納せず振り込んで…
入居者が3カ月間の管理費を入金しない...。管理費を払ってもらいつつ、家…
現在、高級住宅街のタワーマンションを貸しています。相場よりかなり安くで貸しました。このたび、価格交渉しましたが、断固拒否されてしまい、最終的に値上げの管…
テナントビル賃料増額に応じてもらえない！？増額請求を通すことは可能なのか…
自社テナントビル賃料増額請求で相手が弁護士事務所に難航中でどうしていいか路頭に迷っています。 F県で築24年のテナントビル4F建物オーナーです。増額請…
家賃の値上げに応じない入居者への対応方法
使っていないマンションの一部屋を賃貸に出しています。今の入居者で2組目ですが、現在の入居者と契約更新の時期に来ています。初回の入居時に駐車場を借りる際に経済的な…