節税の為に、賃貸収入を専業主婦の私の所得にする方法はありますか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

とん様　はじめまして

加美税理士事務所の税理士の加美（かみ）と申します。
東京都中央区銀座で不動産専門の税理士事務所を主宰しております。
よろしくお願いします。

早速ですが、回答を申し上げます。

チャレンジングなテーマなので、ウェブ掲示板というメディアに不向きかもしれません。
親族間の税務は課税関係が複雑なので、個別具体的に検討する必要がある一方で、伝えられる情報は限られるからです。
ゆえ、以下に述べる課税関係は一例にすぎません。

不動産所得の夫婦間の所得分散による節税は、所得税だけでなく贈与税（相続税）にも気をつける必要があります。
個人には、一年間の稼得所得に対する所得税に加えて、その所得税を納めて残った資金を贈与（相続）した場合にはその受贈者に贈与税（相続税）も課税されるからです。

生計を一にする夫婦間で、次の2つ場合を例に所得税と贈与税の課税関係を述べます。
①夫が所有する賃貸建物を妻に賃貸借して、妻がその賃貸建物を第三者に転貸借する場合
②賃貸不動産を給与所得のある夫と専業主婦の妻が共有している場合

①の場合

所得税（不動産所得）の計算で気をつけるのは、妻が夫に支払った賃料の取り扱いです。
生計を一にする親族間で支払われた賃料や給料は、所得計算では必要経費にならない旨の定めが所得税法にあるからです。

この場合の妻の不動産所得の必要経費は、所有者の夫が支払った賃貸建物にかかる固定資産税や借入金利子や減価償却費です。
妻が夫に賃料を支払っても、その支出は妻の不動産所得の計算では必要経費になりません。
また、逆に妻からもらった賃料は夫の不動産所得の計算では、賃料収入になりません。
つまり、夫は妻からもらった賃料にかかる不動産所得はないことになります。

贈与税で気をつけるのは、夫に支払った妻の賃料が時価賃料に比して低額で無いかどうかです。
もし賃料が時価賃料に比して低額であれば、その差額分相当の贈与が夫から妻にあったことになると思います。
この時価が何を指すのかは、極めて難しい問題なので、ここでのご説明はお許しください。

また、仮に時価賃料に比して低額な妻の支払った賃料の一年間の差額の合計額が暦年課税の基礎控除以内であっても、贈与税の課税が必ず無いとは言えません。
建物の賃貸借なので、贈与額は暦年を超えた賃貸契約の全期間の差額の合計額（つまり定期贈与）と認定されるかもしれないからです。

②の場合

賃貸不動産を夫婦共有の場合、共有持分の割合で賃料収入や必要経費を夫婦間で按分して不動産所得を計算します。
したがって、妻の共有持分割合が増えれば、その分だけ妻に不動産所得の金額が夫に比べて増えます。

この場合、不動産所得の申告は、夫婦それぞれに確定申告をする必要があります。
なお、確定申告をすれば、住宅部分にかかるローンは、夫婦それぞれにいわゆる住宅ローン控除の適用があります。

しかし、賃貸不動産を夫婦共有にする場合、贈与税に注意が必要です。
共有持分の割合が、その不動産の購入のためにそれぞれが負担した資金の割合に比例しない場合、その比例しない部分に相当する金額の贈与が一方から他方にあったと認定される可能性があるからです。
また、専業主婦が購入のために負担した資金の出所にも、贈与が無かったか注意が必要です。

お役に立てたら幸いです。

銀座の不動産専門税理士　加美税理士事務所