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空室対策?売却?賃貸経営12年目(ワンルーム8部屋、賃貸併用一棟)今後の方向性について

空室対策?売却?賃貸経営12年目(ワンルーム8部屋、賃貸併用一棟)今後の方向性について

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:大地さん
  • 相談日時:2016/10/18(地域:東京都)
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気になった! 597
ワンルームを8部屋、住居併用の一棟を持っております。
今年で12年を迎えます。12年前と比べると、自宅を同じように賃貸と併用して建て直すお宅が増えて、周辺は賃貸物件が過剰気味な印象です。
電車などから見ていても、どちらの賃貸マンションも必ずと言っていいほど、空き室があるようです。

家で所有する部屋は一度ご入居されると、比較的長く住んで頂け、更新が三回目、四回目の方も複数いらっしゃいます。
ただ、最近は一度空くと、なかなか決まらなくなってきました。不動産会社にしても、物件が過剰気味なのではないでしょうか。ネットに頼った募集形態もお客様主導なのだと思います。

ご質問をしたいのは、このような状況で5年先、10年先、もっと先をどう考えて行ったらいいのかと言うことです。
12年目で空き室がうまるのに半年近くかかるようでは、常時、空部屋をかかえて行くようになるのではないでしょうか。その間、エレベーターや各部屋の施設の保守管理などを思うと、見通しは明るくないように感じます。
たまに不動産会社から来る話も、ウィークリーマンションのような使い方をしたいと言うような受け入れがたい話で、値が下がる前に売却するのも方法かと思えるようになってきました。

プロの方々のご意見を伺えればありがたいと投稿させて頂きます。
よろしくお願い致します。
こちらの内容は、2016/10/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2016/10/18

賃貸経営は立地9割ともいえますので、周辺の同等の部屋に空きが目立つようならば、その地域は供給過剰ということです。他の部屋よりも家賃を下げるというのが最も簡単な対策ですが、簡単なだけに他者が追従しやすく…

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【お礼】
株式会社三野様
この度は貴重なお時間を使い、ご意見を頂きありがとうございます。
ちょうど本日も入居者募集をお願いしている不動産会社の方から、「この辺りは物件が過剰気味」と言われ、魅力的とは思えない契約プランを提案されました。
周囲にこんなにマンションが建つ前は、依頼もしていない不動産会社からお客様を紹介させてほしいと言われる事もありましたが、事態は大きく変わったと感じます。
アドバイス頂いたように、特徴を出すか家賃を下げるかしか生き残りの道はないように思います。現在は居住する方の生活が昼間の勤務に統一しております。日本人以外のお客様、夜のお仕事のお客様はお断りしております。問題やクレームが起きる事もなく静かできれいな状態ですが、この条件ですと空き室が決まらないので、続けるのであれば、さらなる魅力を作る努力が必要だと再認識できました。専門家のご意見を伺えて、どう努力すべきかがわかりました。ありがとうございます。
大地
こちらの内容は、2016/10/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
栄不動産株式会社
回答日時:2016/10/19

大地さん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。
Q.
空室対策?売却?賃貸経営12年目(ワンルーム8部屋、賃貸併用一棟)今後の方向性について

まずはご所有の物件周辺の市場調査が必要です。
ご自身で簡易的な調査をするのでしたら賃貸物件のポータルサイトでご所有の物件と同条件の空室を検索してみるといいと思います。

他の物件と比較してみるとご所有の物件を客観的に見ることができます。
周辺の物件と比べて賃料はどうか?、設備や建物のグレードは?、などです。
何を改善すれば空室が埋まるのかヒントがあるかもしれません。

当社の事例では市場調査を基にした募集方法と条件の見直しで空室がすぐに埋まったこともあります。


投資用不動産の市場は加熱ぎみですので売却も選択肢のひとつです。
査定だけでもしてみると12年間の投資の損益が分かります。
納得できるだけの利益があれば売却して利益を確定していいでしょう。

その時に注意することは投資用不動産の査定は投資用不動産の売買を主に扱っている不動産会社に依頼することです。

大手の不動産会社でも実需の住宅ばかりを扱っている会社は投資用不動産の知識がない営業マンがたくさんいます。

正しい査定ができなければ大地さんが損をする可能性もあります。

賃貸経営に行き詰った時にはこのまま続けた場合と売却して利益を確定した場合の両面からシミュレーションをしてみることが必要です。

参考URL:http://www.s-fudousan-pm.com/
【お礼】
吉田様
貴重なアドバイスをありがとうございます。

ネットで近辺の空き室を見ますと、一棟で複数の部屋が空いている所が少なくありません。そのような物件は築年数が高いか、初期料金がかかるシステム、後は家賃が高めのようです。
このような中で、以前からお住まいの方よりも極端に家賃を下げたくない、入居者の条件はある程度は満たしたいと考えると、なかなか決まらないのだと思います。

売却を考える際の基本的なポイントを教えて頂き、こちらも選択肢のひとつとして勉強して行こうと思います。
やるべき事が具体的にわかって参りました。
ありがとうございます。
大地
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/10/19

全体的に賃貸物件が過剰気味であることは否定できません。地域にもよりますが、急速に少子高齢化が進んでいる日本では更なる市況悪化が見込まれています。
売却ということも考えられますが、需要に合わせた用途変更も一つの選択肢です。具体的な情報を基に複数の不動産の専門家にご相談なさってはいかがでしょうか。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wixsite.com/sankyobiru
【お礼】
山京ビル様
アドバイスを頂きありがとうございます。
同じような物件が過剰気味にある中、世の中は少子高齢化となれば、先の見通しは明るくないと言うことですね。
個人経営でありますので、何かを始める初期費用も、さらに責任問題にも限度を感じます。さらに自宅と併用ですので、頭が痛い問題です。
先々をよく考えて、動いて行きたいと思います。
ありがとございます。
大地
こちらの内容は、2016/10/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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