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購入した物件で退去日を延長され、オープン予定のカフェが運営できない!

解決済み 回答数:2件
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2021年11月1日に小規模保育園を運営している
D社より土地及び居宅の不動産を購入しました。

その際、購入物件は保育施設として運営最中でした。
役所より依頼を受け、年明けより病児保育の運営も開始予定との事。
この度の購入物件は移転予定に伴い、私どもの購入後は、11月~4月末日までの期間、6ヶ月間を賃貸物件として借りたいとの申し出を受けました。
不動産売買の金額もお支払い日なども、
全て、売り主の希望通りに答えてきました。

保育施設に関わる物件でもあり、保育施設職員、地域や保護者さま、1番は子どもが一番安心出来る様にと考慮致しました。
売り主さまは、その後、2ヶ月の滞納をされました。
連絡するまで、何のアクションもありませんでした。
こちらからの連絡で、入金はされましたが…

3月10日に、除雪の件で連絡をした際には、話の流れで自ら(法人D社)退去は4月末です。
と話されたのですが、3月21日に不動産売買の際にお世話なった不動産屋を介して入居の延長を申し出されました。

保育施設D社は、不動産売買にあたっても、仲介手数料を支払わず、不動産屋もそれを認めるといった姿勢に不信感を持ちました。
そんな、不動産屋を介して賃貸物件の延長を申し出られても、納得できません。
11月~今までの期間、転居先の工事もされず、駐車場の除雪もされていない有り様です。本当に転居が間に合うのだろうか?
と不思議に感じていました。

役所の助成を受けながら、新規病児保育を開始するアピールは、今月に入り新聞の一面に記載されていましたが…
現状は全く進んでいる状況ではありません。

保育施設の職員からも私どもへ、どうなっているのだろうと相談される状態です。
延長は、3ヶ月と申し出がありましたが…
私どもも、カフェを運営していまして、5月より移転し、プレオープンを予定しています。
現在のカフェ店舗は、売約済みとなりましたし、6月1日には明け渡す運びとなっています

保育施設の退去をして頂かなければ、カフェ運営が出来ず、こちらも被害を生じます。
しかしながら、保育施設に通園中の子ども達のことも考え、一ヶ月のみ延長を考えています。
延長に伴い、住居、営業、引っ越しなどの保障を頂けるでしょうか?
支離滅裂な長文をお許し下さい。
ご回答を宜しくお願い致します。
こちらの内容は、2022/03/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2022/03/24

「この度の購入物件は移転予定に伴い、私どもの購入後は、11月~4月末日までの期間、6ヶ月間を賃貸物件として借りたいとの申し出を受けました。」

→この点については,賃借人と…

続きを読む
【コメント】
こんにちは。
お世話になります。

この物件は、購入後、先方の申し出により、
事業用建物 賃貸仮契約書を作成しました。
そこで、契約を交わしています。
ご面倒をお掛け致します。
ご回答を宜しくお願い致します。
ポッポちゃん
【コメント】
その事業用建物仮契約書に,4月末に退去するということは記載されているのでしょうか?

また,定期建物賃貸借契約の形式になっていますでしょうか?
弁護士秋山直人
【コメント】
契約期間
契約形態は、事業用建物 賃貸借契約書(事業用)となっています。
2021年11月1日〜2022年4月30日
貸主は、借主に対して6ヶ月前までに、また、借主は、貸主に対して3ヶ月前迄に、書面により解約の申し入れを行なうことにより、それぞれ本契約を解除することができます。
となっています。
宜しくお願い致します。
ポッポちゃん
【コメント】
定期賃貸借契約なのであれば,延長は断って,契約終了を理由に退去を求められますが,普通賃貸借契約を前の所有者から引き継いだのであれば,法定更新制度がありますので,延長を断って契約終了を主張するのは,賃料が支払われている限り,難しいですね。

それと,契約期間が半年とのことですが,借地借家法29条で,期間を1年未満とする建物の賃貸借は,期間の定めがない建物の賃貸借とみなすとされているので,普通賃貸借契約であれば,契約期間の定めがない状態なのではないか,と思います。

その場合も,解約申入れには「正当事由」が必要で(借地借家法27条,28条),通常,立退料の提供が必要になります。

一度,契約書等を持参して弁護士に相談することをお勧め致します。
弁護士秋山直人
【お礼】
この度は、迅速丁寧なご回答を頂きまして、
ありがとうございました。
ご回答頂いた内容を念頭に今後の対応を考えて参ります。
この度、秋山弁護士 様に
めぐり逢えたこと。
ご回答を頂く事が出来たこと。
この、ご縁に感謝申し上げます。

お世話なりました。
今後も、宜しくお願い申し上げます。
大変、ご無礼な長文をお許し下さい。
ポッポちゃん
こちらの内容は、2022/03/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2022/03/24

先に弁護士さんが基本的なことは書いてくださっているので、実務の世界での話をします。
想像でしかないですが、担当した不動産会社は契約に関する知識が乏しかったのでしょう。正しい知識があれば、定期借家契約にしていたはずです。(していないようですね)
私たちの様な会社からすれば信じられないミスなのですが、一般の不動産会社はその手のミスは日常茶飯事です。

さて、どう対処するかを回答します。
今、再延長を申し入れられているということですので、そういった場合は相手に再度契約をしてもらいたいと伝え、合意ができたら今度は定期借家契約にしてしまいます。向こうも揉めたくないので吞むでしょう。
ただし、定期借家契約は契約書の内容も普通の契約とは違った決まりがありますし、他にも書類が必要ですので、ちゃんと準備が出来ない不動産屋では心配です。

取れる方法としては
①今の不動産会社のミスなので、ミスだとクレームを入れて、定期借家契約に直せと要求する。
②定期借家契約の書類などはあなたの方で弊社の様な会社に用意してもらい、担当した不動産会社に手続きは無料でやらせる。場合によっては、書類を用意した費用分は返金しろと今の不動産会社にクレームをいれる。
③もう今担当している不動産会社には頼まず、あなたの方で別の会社(弊社のような会社が良いです)に責任をもって担当してもらう。

①は費用は掛かりませんが、再度ミスする可能性が有ります。②は今担当している不動産会社が納得するか分かりません。③は費用が掛かりますが、確実性は上がります。

【お礼】
具体的な解決策を頂き、ありがとうございます。
早速、定期賃貸借契約の方法で契約を更新したいと考えます。
こちらも、カフェ移転オープンを予定しているた為、契約期間を一ヶ月間のみ延長とし、2022年3月30日〜5月末までとする。
交渉を頑張てみようかと考えています。
ご面倒な問題にご回答頂き、ありがとうございました。
今後も、宜しくお願い申し上げます。
ポッポちゃん
【コメント】
うかつな交渉をすると、相手が警戒(気づいてしまう)場合がありますので、十分な知識をもち、かつ慎重に行ってください。
(このような交渉の)経験があることも重要です。
A&P Consulting
【お礼】
アドバイスを頂きまして、ありがとうございました。
新たに、別の不動産屋さんに依頼しながら、こちらの意向も説明したいと考えています。
今後も、宜しくお願い致します。
ポッポちゃん
【コメント】
不動産会社には、契約内容の意向は説明するのではなく、書面で渡し、その会社から受取りを貰うくらい慎重に行ってください。
銀行が親会社の不動産会社などでも、私たちからしたら信じられないようなミスを当たり前のようにします。
また、サラっと説明すればよいことを、くどくどと相手に説明して、感づかれてしまう残念な不動産会社もいますし、良かれと思って弁護士に頼むと、様々な規定で費用だけ高いのにあなたの期待する通りには出来ないことが多々あります。
餅は餅屋、不動産は不動産屋ですが、その中でもこの手の契約に慣れている会社であることが望ましいです。
A&P Consulting
【コメント】
ありがとうございます。
ひとつ、気になる点があるのですが…
もともと、保育施設より買い取りをした際に、間に入った不動産屋はかなり施設側の代表と繋がりがありそうで…
買い取った後に賃貸物件としての契約書を作成して頂いたのも同じ不動産屋です。
賃貸期間の延長の申し出を伝えて来たのも、この不動産屋です。
契約書の書類作成のみを依頼して、あくまでも個人的契約としたのですが…
今考えると、保育施設の都合の良い契約書になっているように感じます。
賃貸物件の仲介として、関わる事は無いはずなのに…
施設のやりたい放題が予測されます。
気のせいでしょうか?
ポッポちゃん
【コメント】
気のせいではない可能性は有ります。
日本の不動産業は利益相反を問題としていないので、自衛が必要です。
A&P Consulting
【コメント】
長々と終わりなき、
相談を綴り申し訳ありません。
今後、慎重に進めようと考えていますが…
相手の姿勢によっては、役所の依頼(助成)を受けながら新規病児保育を開設、実施して行く訳ですので、あまりにも納得出来無い内容ばかりを主張してくるようであれば、役所にも相談して行こうと考えています。(カフェの移転オープンが予定通り進んで行かない件)
この考えは、如何思われますか?
良いアドバイスがありましたら、お願い致します。
ポッポちゃん
こちらの内容は、2022/03/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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