父が貸していた土地の賃料が相場の半額!値上げをして裁判を起こされたら勝算はある?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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父が貸していた土地の賃料が相場の半額!値上げをして裁判を起こされたら勝算はある?

父が貸していた土地の賃料が相場の半額!値上げをして裁判を起こされたら勝算はある?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:とらさん
  • 相談日時:2018/01/24(地域:東京都)
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気になった! 651
父が月々で貸している土地を購入しました。
父と借主で交わした10年契約が5年残っています。
(2度目の更新)
近隣相場からすると賃料は半額です。
安すぎると知合いから言われ続けていましたが
欲のない父は助言を受け入れませんでした。
いきなり値上げするのではなく
徐々に上げて相場に近づけていきたいと思っています。
固定資産税は年間賃料の1/3です。
裁判を起こされた場合、勝算は何パーセントくらいでしょうか?
こちらの内容は、2018/01/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/01/24

質問を拝見すると、もう答えはご存知なのかと思ってしまいました。

現在の借地料が固定資産税の3倍でしたら、裁判しても勝てる見込みはあまりないかと思います。周辺賃料がはるかに…

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【お礼】
早速のアドバイスをありがとうございました。
管理会社とよく相談し交渉してみたいと思います。
とら
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/01/25

値上げをご検討なさっているのでしたら、法的に手続きするのはお客様になります。
まずは任意で事情を説明し賃料増額を依頼なさってください。
任意では難しいようでしたら、民事調停による賃料増額請求をご検討なさってください。
なお、賃料増額については、現在の賃料相場との比較と現在の賃料の最終合意時点がキーとなります。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
早速のアドバイスをありがとうございます。
相手が裁判をちらつかせたので
どうしようかと悩んでおりました。
管理会社とよく相談し交渉してみたいと思います。
とら
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【回答会社】
弁護士
赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
回答日時:2018/01/25

借地借家法(又は旧借地法)の適用対象となるのは、建物所有目的の、土地の賃借権です。
建物所有目的の有無で、制約が大きく異なります。

地代が月々という点と、契約期間がやや短そうな点が、少し気になりました。
(建物所有目的ですと、旧借地法でも法定存続期間は30年以上です。)

よろしければ、契約期間(締結、更新の各時期)と賃貸借の目的について補充していただければと思います。

【コメント】
早速の回答ありがとうございます。
プレハブの事務所付で、普通賃貸借契約で土地を貸していたようですが、手狭になったようで相手が建替えてしまいました。契約を続けない場合は更地にして返す約束です。
とら
【コメント】
建物所有目的の判断は、賃貸借の主たる目的が何かという観点でなされます。
プレハブの構造や敷地内での割合にもよりますが、一応は建物所有目的といえるかもしれません。
(裁判例には、撤去容易性、未登記、主目的が資材置場、土地全体の面積に比してプレハブが小さい、という事例で建物所有目的を否定したものがあります)

借地借家法上、賃料増減額の事情として挙げられているのは次の通りです(同法11条)。
1.土地に対する租税その他の公課の増減
2.土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
3.近傍類似の土地の地代との比較

固定資産税などの公課負担の3倍という数値はやや安めかもしれませんが、決定的ではないでしょう。
契約締結時からの事情の変化の有無も重要です。
契約時から安いのか、契約後の事情の変更により安くなったのか、という違いです。
勝算を数字で見積もることは難しいですが、簡単ではない印象です。

なお、他のコメントにもありますが、増額を通知しても相手が差額を払わない場合に、アクションを起こすのはこちら側です。

赤坂見附法律事務所 弁護士 水田匡之
こちらの内容は、2018/01/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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