生活保護受給者退去後の廃屋化した賃貸物件の修繕費負担をどう回収すべきか｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

【コメント】
類似テーマの投稿やネットの情報を参考にして、自分なりに方針をまとめてみました。アドバイスをいただければありがたいです。

（1）退去者の加入していた賃借人火災保険（賠償責任つき）を利用できるものは活用する。
（2）保証会社の原状回復費保証を利用する。ただし、どこまで請求できるかは不明。
（3）最終的に退去者が負担すべき金額を確定し家主からの貸し付けとする。退去者が毎月返済可能な金額で繰り延べ分割返済とする。
（4）上記の貸し付けについて「準消費貸借契約公正証書」を作成する。そして、気長に、少しずつでも返済してもらうようにする。

以上です。
とくに法律の専門家の意見を知りたいと思っています。よろしくお願いいたします。

【コメント】
保証会社に原状回復費用の保証として請求できるものがあれば請求すべきでしょう。どこまで保証されるかは保証契約の内容次第です。

賃借人との間で分割払の公正証書を作るというのは、あまり実効性がないと思います。

まず賃借人の協力を得られるかの問題がありますし、仮に協力を得られたとしても、公正証書を作るのに数万円かかりますが、公正証書を作っても強制執行できる賃借人の資産がなければただの紙切れです。

火災保険の借家人賠償を利用するというのも、賃借人の協力が必要だろうと思います。賃借人の不法行為、帰責事由とそれによる損害を保険会社に対して立証する必要があるかと思います。そう簡単ではないかと思いますが、可能性が無いわけでは無いと思います。

【コメント】
ありがとうございます。よく分かりました。

賃借人とは、退去立会で一回会っただけですが、協力は得られそうな感触でした。
借家人賠償と保証契約の内容については、入居を仲介した不動産業者を通して確認中です。
現在進行中なので、また相談させていただくかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

「お礼する」ボタンだと話題の受付が終わってしまいそうなので、とりあえず「コメント」ボタンでお礼申し上げます。

【コメント】
その後の状況のご報告かたがたアドバイスをいただきたいことがあります。

まず、賃借人火災保険（賠償責任つき）の件は解決しました。
退去立会をした不動産業者が手配してくれて、約17万円が保険で補償されることになりました。全体の額から見ればわずかですが、大いに助かります。

現在は、保証会社の「原状回復費保証」について調査しています。仲介した不動産会社に聞いたところ、原状回復費用の保証は生活保護受給者には適用されないと言われました。

確認のために、保証会社のホームページから契約書をダウンロードして内容確認したところ、次のように原状回復費の保証がついていました。その契約書の一部を転載します。

第22条（原状回復費保証）
①保証会社は甲に対し、第4条1項および2項の保証期間内に発生した乙退去時、または死亡時の乙負担に属する原状回復費用について、本条各項に従い、直近する国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき保証会社が合理的と認める、住居専用物件の室内の原状回復費用を甲に対し保証する。ただし、本物件が、保証会社による賃借人事故対応費用保険サービス提供の対象に該当し、かつ賃借人事故発生時点の状況が保険金を請求できる要件を満たしている場合は保証対象外とする。
②前項の原状回復費用の保証限度額は、1面「保証サービス契約の部」記載のとおりとする。
③甲は、原状回復発生時にはまず乙および丙に対して原状回復費用を請求しなければならない。
④甲は、前項の請求額が、保証会社により合理的な額から著しく逸脱していると判断された場合、保証会社の要請があれば、速やかにこれを是正しなければならない。
＝＝以下略＝＝

契約書にはどこにも「生活保護受給者には適用しない」とは書かれていませんでした。

そこで、適用しない根拠を保証会社に問い合わせたところ、仲介した不動産会社と保証会社の２社間の契約（代理店契約？）で決まっているということでした。

契約の当事者（入居者やオーナー）が知ることのできないそのような条件が（法律的にみて）有効なのでしょうか？この点についてアドバイスをいただければ幸いです。

【コメント】
「そこで、適用しない根拠を保証会社に問い合わせたところ、仲介した不動産会社と保証会社の２社間の契約（代理店契約？）で決まっているということでした。

契約の当事者（入居者やオーナー）が知ることのできないそのような条件が（法律的にみて）有効なのでしょうか？この点についてアドバイスをいただければ幸いです。」

→そのような主張はおかしい印象です。
　保証契約の内容は、賃貸人と保証会社との間の保証契約書・約款によって決まります。仲介不動産業者と保証会社との２社間の契約では通常左右されません。

「生活保護者は対象外」というのも、保証契約上の根拠がないように見えます。

一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

【コメント】
ご回答ありがとうございます。

弁護士さんへの相談を検討させていただきます。

また何かアドバイスをいただくかもしれませんので、取り急ぎ「コメント」で失礼します。

【コメント】
実は、すでに次の入居希望者が決まっています。なので、こちらの費用でリフォームをする予定です。

類似テーマの投稿やネットの情報を参考にして、自分なりに方針をまとめてみました。アドバイスをいただければありがたいです。

（1）退去者の加入していた賃借人火災保険（賠償責任つき）を利用できるものは活用する。
（2）保証会社の原状回復費保証を利用する。ただし、どこまで請求できるかは不明。
（3）最終的に退去者が負担すべき金額を確定し家主からの貸し付けとする。退去者が毎月返済可能な金額で繰り延べ分割返済とする。
（4）上記の貸し付けについて「準消費貸借契約公正証書」を作成する。そして、気長に、少しずつでも返済してもらうようにする。

以上です。
とくに法律の専門家の意見を知りたいと思っています。よろしくお願いいたします。

【コメント】
（1）退去者の加入していた賃借人火災保険（賠償責任つき）を利用できるものは活用する。

相手は、解約するかもしれません。
それと保険を変更しなくても良いかを、保険会社にも聞いておいた方が良いです。結局は保証が及ばないとなると困るので。

（2）保証会社の原状回復費保証を利用する。ただし、どこまで請求できるかは不明。

それはよいでしょう。

（3）最終的に退去者が負担すべき金額を確定し家主からの貸し付けとする。退去者が毎月返済可能な金額で繰り延べ分割返済とする。

これも合意できればよいですが、今も保護を受けていれば、通常、保護費からの弁済は禁止されます。

（4）上記の貸し付けについて「準消費貸借契約公正証書」を作成する。そして、気長に、少しずつでも返済してもらうようにする。

これも３と同様で同意できれば問題ありません。
ただ、こういう相手は無資力で、回収が難しく、回収のために訴訟や興信所などに費用をかけて、結局はその分マイナスということも多いので、ご注意ください。

【コメント】
ご回答ありがとうございます。

その後の状況ですが、賃借人火災保険（賠償責任つき）の件は解決しました。
退去立会をした不動産業者が手配してくれて、約17万円が保険で補償されることになりました。全体の額から見ればわずかですが、大いに助かります。

現在は、保証会社の「原状回復費保証」について調査しています。保証会社のホームページから契約書をダウンロードして確認したところ、原状回復費の保証がついていましたが、この条項は生活保護受給者には適用されないと言われました。
その契約書の一部を転載します。

第22条（原状回復費保証）
①保証会社は甲に対し、第4条1項および2項の保証期間内に発生した乙退去時、または死亡時の乙負担に属する原状回復費用について、本条各項に従い、直近する国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき保証会社が合理的と認める、住居専用物件の室内の原状回復費用を甲に対し保証する。ただし、本物件が、保証会社による賃借人事故対応費用保険サービス提供の対象に該当し、かつ賃借人事故発生時点の状況が保険金を請求できる要件を満たしている場合は保証対象外とする。
②前項の原状回復費用の保証限度額は、1面「保証サービス契約の部」記載のとおりとする。
③甲は、原状回復発生時にはまず乙および丙に対して原状回復費用を請求しなければならない。
④甲は、前項の請求額が、保証会社により合理的な額から著しく逸脱していると判断された場合、保証会社の要請があれば、速やかにこれを是正しなければならない。
＝＝以下略＝＝

契約書にはどこにも「生活保護受給者には適用しない」とは書いてないので、適用しない根拠を保証会社に問い合わせたところ、仲介した不動産会社と保証会社の２社間の契約（代理店契約？）で決まっているということでした。

契約の当事者（入居者やオーナー）が知ることのできないそのような条件が（法律的にみて）有効なのでしょうか？
アドバイスをいただければ幸いです。

【コメント】
契約書にはどこにも「生活保護受給者には適用しない」とは書いてないので、適用しない根拠を保証会社に問い合わせたところ、仲介した不動産会社と保証会社の２社間の契約（代理店契約？）で決まっているということでした。

合意があれば有効ですが合意がない以上、そのような取り決めはできません。
そもそもそうであれば生活保護者には保証契約は不要になります（市町村から直接家賃を振り込んでもられば、家賃は確実で保証の意味がないので）。

【コメント】
ご回答ありがとうございます。

確かに家賃は市町村から直接振り込まれていました。
それ以外のメリットがなければ、保証契約は意味がないことになりますね。

参考になりました。
また何かアドバイスをいただくかもしれませんので、取り急ぎ「コメント」でお礼申し上げます。

【コメント】
回答ありがとうございます。

入居者は、離婚して近くの賃貸物件に引っ越しました。保証人はついていませんが、保証会社の家賃保証がついています。その「原状回復費保証」が使えるかもしれません。

類似テーマの投稿やネットの情報を参考にして、自分なりに方針をまとめてみました。アドバイスをいただければありがたいです。

（1）退去者の加入していた賃借人火災保険（賠償責任つき）を利用できるものは活用する。
（2）保証会社の原状回復費保証を利用する。ただし、どこまで請求できるかは不明。
（3）最終的に退去者が負担すべき金額を確定し家主からの貸し付けとする。退去者が毎月返済可能な金額で繰り延べ分割返済とする。
（4）上記の貸し付けについて「準消費貸借契約公正証書」を作成する。そして、気長に、少しずつでも返済してもらうようにする。

以上です。

【コメント】
先ずは、ご質問に回答します。

＞（1）退去者の加入していた賃借人火災保険（賠償責任つき）を利用できるものは活用する。

火災保険は、偶然の事故の場合の賠償なので対象外の可能性が高いです。

＞（2）保証会社の原状回復費保証を利用する。ただし、どこまで請求できるかは不明。

原状回復費用保証の利用は、ぜひしてください。
ご承知かと思いますが、入居者の故意または過失によるもので、減価償却している部分に関しては費用が出ないです。なお、減価償却は、建物本体にも及んでいますので、築年数が建物の法定耐用年数を超えていると、柱などもゼロ円と判断されるかもしれないです。

＞（3）最終的に退去者が負担すべき金額を確定し家主からの貸し付けとする。退去者が毎月返済可能な金額で繰り延べ分割返済とする。

生活保護の方ですから、現実的ではないでしょう。

＞（4）上記の貸し付けについて「準消費貸借契約公正証書」を作成する。そして、気長に、少しずつでも返済してもらうようにする。

公正証書を作るにも費用が掛かりますし、賃借人が協力してくれるかも疑問です。
仮に公正証書とすることができたとしても、生活保護を受けている方ですので、不払いでも差し押さえるものがないでしょうし、逃げられてしまうこともあります。役所の相談員もついていますので、支援で自己破産されてしまうと効力もなくなります。


腹立たしいお気持ちは非常によくわかりますが、既に次の入居者が決まっているのでしたら気持ちを切り替えて、今後同じような被害にあわないように対策をとってください。

【コメント】
ありがとうございます。
個別に回答していただき、よく分かりました。
弁護士の秋山先生のご回答とほぼ同じ内容なので、その点でも納得がいきました。

秋山先生の方にも書きましたが……
賃借人とは、退去立会で一回会っただけですが、協力は得られそうな感触でした。
借家人賠償と保証契約の内容については、入居を仲介した不動産業者を通して確認中です。
現在進行中なので、また相談させていただくかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

「お礼する」ボタンだと話題の受付が終わってしまいそうなので、とりあえず「コメント」ボタンでお礼申し上げます。

【コメント】
高齢者以外で、生活保護を受けている方には、境界知能である方が少なからずいます。
約束を覚えていないとか、その場だけの空返事をするなど、普通の知能の人では考えられないような行動をします。

部屋の中がぐちゃぐちゃ、禁止されているペット（猫）を飼っていた・・・などを考えると境界知能の方である可能性が高いので、約束しても履行されない可能性があることを承知なさったうえで話し合いを行ってください。
期待して、それが反故にされると、期待していた分、落胆も大きいです。

【コメント】
貴重なアドバイスをありがとうございます。
十分に注意して進めていくようにいたします。

また進捗がありましたらご報告させていただきます。

お礼まで。

【コメント】
ご回答ありがとうございます。

類似テーマの投稿やネットの情報を参考にして、自分なりに方針をまとめてみました。アドバイスをいただければありがたいです。

（1）退去者の加入していた賃借人火災保険（賠償責任つき）を利用できるものは活用する。
（2）保証会社の原状回復費保証を利用する。ただし、どこまで請求できるかは不明。
（3）最終的に退去者が負担すべき金額を確定し家主からの貸し付けとする。退去者が毎月返済可能な金額で繰り延べ分割返済とする。
（4）上記の貸し付けについて「準消費貸借契約公正証書」を作成する。そして、気長に、少しずつでも返済してもらうようにする。

以上です。

【コメント】
進むべき方針が見え良かったです。
少しでも良き方向になることを願いいております。
また、何かございましたらお気軽にお声掛けくださいませ。

【コメント】
ありがとうございます。

賃借人とは、退去立会で一回会っただけですが、協力は得られそうな感触でした。
借家人賠償と保証契約の内容については、入居を仲介した不動産業者を通して確認中です。
現在進行中なので、また相談させていただくかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

「お礼する」ボタンだと話題の受付が終わってしまいそうなので、とりあえず「コメント」ボタンでお礼申し上げます。

【コメント】
ご回答ありがとうございます。

免責期限の件、注意して進めていくようにいたします。

この先、何か進展があればご相談させていただくかもしれませんので、取り急ぎ「コメント」ボタンでお礼をさせていただきます。