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賃貸契約書(更新)の保証人欄に不備⁈契約無効を主張できますか?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:ふるささん
  • 相談日時:2021/03/18(地域:東京都)
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気になった! 560
現在、立退き交渉をしていますが応じてくれないまま法定更新になってしまった方がいます。
最後の賃貸契約書(更新)をじっくり確認したところ、保証人欄の記載が

・保証人ではなく明らかに借主自身が記入している
・住所がいい加減で、東京都〇〇区10-6-1の様に区の後の町名が無く、番地になっている。
・保証人の押印が無い

この状態の賃貸契約書(更新)は、契約無効を主張できますか?
こちらの内容は、2021/03/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社アスパ
回答日時:2021/03/18

更新しても連帯保証人の署名捺印がなくても引き継いでおり、契約無効を主張するのは難しいでしょう。

貸主からの解約通知は出されているのでしょうか。

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【お礼】
ご回答ありがとうございました。
終了通知は出しておりますが、その通知に正当事由は記載しておりませんでした。
記載しないと、正当事由を主張できなくなりますか?築48年を経過し、耐用年数越えでの老朽化を正当事由として、粘り強く交渉していきます。
ありがとうございました。
ふるさ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2021/03/18

保証人が署名押印していなくても賃貸借契約が無効になるわけではありませんので,更新時の賃貸借契約が無効であると主張することはできません。そもそも,合意更新しなくても法定更新になりますし。

保証契約については,押印もなく借主の代筆ということであれば,当該更新時の賃貸借契約書を根拠に保証契約の有効性を主張するのは無理でしょう。ただ,更新以前の賃貸借契約書に保証人がきちんと署名押印しているのであれば,その保証契約が更新後も継続していると主張することは十分可能でしょう。保証契約はいったん結ぶと,原則として,賃貸借契約が存続している以上存続しますので。

【コメント】
なるほど!保証契約は継続しているという事で、仮に今後 家賃滞納などがあれば保証人として保証してもらう事が出来るわけですね。でも、通常の更新契約の時に、保証人の身元確認(印鑑証明の提出など)は法律上必要ではないのでしょうか?管理会社や仲介不動産会社の判断で任意なのでしょうか?その点を知りたいです。
ふるさ
【お礼】
なるほど!
保証契約は継続しているという事で、仮に今後 家賃滞納などがあれば保証人として保証してもらう事が出来るわけですね。

でも、通常の更新契約の時に、保証人の身元確認(印鑑証明の提出など)は法律上必要ではないのでしょうか?管理会社や仲介不動産会社の判断で任意なのでしょうか?その点を知りたいです。
確認しないまま、更新され知らない間に、保証人が転居していたり、最悪死亡しているばあいもあります。 法律で決められていなくても、更新時、保証人の身元確認を管理会社や不動産屋へ求めることは可能なのでしょうか?
ふるさ
【コメント】
更新拒絶通知には正当事由を記載することが必要です。法定更新で期間の定めのない賃貸借契約になっていますので,あらためて正当事由を記載した解約申入通知を送るのが良いと思います。

なお,築48年を経過していても,相当額の立退料の提供がなければ正当事由にはなりませんので,ご留意ください。

合意更新の際に改めて保証人の署名押印や印鑑証明の提出を求めるのは念のためです。

保証人にも,保証が続いていることの自覚を持ってもらった方が請求したときにスムーズですし,おっしゃるように保証人の転居や死亡もあり得るので,法的には保証契約が継続していても,実務的には改めて保証人の署名押印や印鑑証明の提出を求めているものです。

通常実務的に行われていることですので,更新事務を行う管理会社に求めることはもちろん可能です。
弁護士秋山直人
【お礼】
とても詳しくありがとうございました。
大変参考になりました。
ふるさ
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