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買替えにより多額の税金がかかってくる?良い節税方法や特例などありましたら教えてください

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  • 質問者:柳澤さん
  • 相談日時:2021/02/16(地域:東京都)
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物件の買い替えでの税金について

2020年中にマンションから戸建に買い替えしました。その税金面についてご相談させてください。
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2020年 10-11月にかけて
-A: 港区の中古マンション1室 10年以上保有
購入時 800万円+諸費用50万円
→ 建て替え分配金 1800万円受取り。
  ↓
-B: 大田区の中古一戸建 3300万円 
娘と2人で1650万円ずつ出資して購入。名義は各1/2。ローンなし。シェアハウス開始。
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1) 譲渡所得の税金について
Aの分配金1800万円を使って、B戸建(1625万円出資)を購入しました。
買替えで、お金は1か月のうちに右から左へなくなりました。
しかし、確定申告で譲渡所得1000万円(1800-800)になるとのこと!

物件が代わった(買替え)だけで、お金が手元にないのに、多額の税金がかかってくると思うと頭が痛いです。
このような場合の税金について相談させてください。
自分でも調べたところ、買い替え特例があるようでした。

<事業用買替え特例>
Aは民泊、Bはシェアハウスで、どちらも事業用です。
イ?譲渡価額1800万円-買換資産の取得価額1625万円×0.8=収入金額500万円
ロ?(譲渡資産の取得費850万円+譲渡費用0)×(収入金額500万円÷譲渡価額1800万円)=必要経費236万円
ハ?収入金額500万円-必要経費236万円=課税される譲渡所得の金額264万円
264万円 × 20.315% = 53万円の譲渡税!(泣)
という計算であっていますでしょうか?

※ただ、Bには自分と娘も1室ずつ住んでいます。面積計算では自己使用14%ですが、複雑になるので、上記では計算に入れていません。

1800万円 → 1625万円で175万円しか手元に残らなかったわけですが、
シェアハウスにするため、エアコン7台の設置、火災地震保険、リフォームなど、すでに200万円近くかかっています。
それでさらに53万円の譲渡税がかかるのは気が重いです。

<居住用財産の3,000万円特別控除>
B民泊が全キャンセルになって売上がなくなったため、3月~7月末まで私が住んで住居費を浮かせました。
居住したのは数ヶ月ですが、この控除は適用されますでしょうか?
また、事業用で申請する場合と、どちらがベターでしょうか?

2) 国民健康保険などの減免について
Aは民泊で5年間運営し、オリンピックまで予約が入っていましたが、コロナで3月以降すべてキャンセルとなりました。
2020年1-3月の収入は、民泊新法規定の代行会社への支払いなど経費を引いた残金はたった3万円!(所得)と惨憺たるものでした。

生活費は、もう1つの資産C: 渋谷区のマンション1室(所有継続)年200万円の家賃収入だけでまかなっています。
しかし、経費を引くと200万円以下ですから、新入社員並みの年収しかありません。

このように2020年はC物件合わせても例年の1/2の収入となるため、国保の減免申請を行い、年30万円が免除されました。
また、固定資産税の減免の申請も出しています。

ところが、譲渡所得が課税されると、せっかく手続きしたにも関わらず、どちらの減免も認められなくなり、支払いが必要でしょうか?

こちらも国保減免30万+固資税減免20万=50万円近くになりそうです。
1)で計算した譲渡税53万円+減免取り消し50万円=100万円かかりそうでまいっています。

なにしろ、Cが年200万の収入。
買い換えたBも、満室で年132万円(264万円の1/2)、実質入居では年100万円(200万の1/2)程度でしょう。
どちらも経費(特にシェアは光熱費なども)をひくと、BC合計でも300万 → 250万程度になりそうです。

年収250万円で、100万円の税金は正直キツイです。
さらに不動産取得税もかかると思うと、頭を抱えています。

なにか良い節税方法や特例などご存知でしたら教えていただけないでしょうか。
こちらの内容は、2021/02/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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