資産入れ替えを考え中!不動産購入は鉄骨造か木造か…木造でも劣化対策等級で35年ローンが可能?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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資産入れ替えを考え中!不動産購入は鉄骨造か木造か…木造でも劣化対策等級で35年ローンが可能?

資産入れ替えを考え中!不動産購入は鉄骨造か木造か…木造でも劣化対策等級で35年ローンが可能?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:KAZUさん
  • 相談日時:2018/08/02(地域:東京都)
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気になった! 550
現在4棟保有中。スタートはサラリーマン大家として中古のRCマンションと鉄骨造のマンション・木造アパートなどと買い進めてきました。
数年前から、資産入れ替えを考え、一部売却もしながら、ハウスメーカーの鉄骨造新築を進めて、現在新築3棟追加になりました。(5棟目も土地購入済)

さて、これからですが、鉄骨造ですと毎回銀行から結構な自己資金を求められる点と、建築費の高騰により利回りが下がってきました。
木造でも劣化対策等級を取ることにより35年ローンが可能との話をきいており、検討しています。
ただし、悩んでいるのが、出口戦略として5年・7年・10年あたりの経過で残債+若干の利益での売却は可能なのかどうか?です。
要は次に買う方が劣化対策等級を利用して銀行からそれなりの期間で資金を引けるかどうかとは思うのですが。
それとも今まで同様に無理をして自己資金をつぎ込んでも鉄骨造を継続するべきか?
なかなか答えの出しにくい相談かもしれませんが・・・
こちらの内容は、2018/08/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/08/02

私は、お金を頂いてその様な相談を受けている国公認の不動産コンサルタントですが、場所も規模も立地条件なども分からないので全く分かりません。
35年ローンが組めるとしても特定の金融機関だけで…

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【お礼】
ご回答と助言をいただきありがとうございました。
KAZU
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
サラリーマン専門イットウモン@タカエージェント株式会社
回答日時:2018/08/03

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
回答させて頂きます。

結論から申しますと、
5年・7年・10年では利益を出すことは無理だと私は考えます。

例えば現金でネット利回り10%物件を購入し、
10年後に購入金額で売却できたとしてやっと
「あぁ10%物件だったね」と言えるはずです。

その意味では、
インカム面での短期売買に勝算なしだと。

又、経理面でも利益先食いともいえる減価償却があり、
そして、長期返済のディメリットである元本返済が進まない、
という面があります。

といって、
キャピタル面ではといえば。
不動産市況を読むことは難しいのですが、
長期的には不動産は弱含みかなぁ
というのは私の考えでもあります。

不動産は融資・金融緩和と密接な関係ですから
現状のような金余りの時代が将来もまたあれば解かりませんが。

私が常々お勧めしているのは、
「朽ち果てるまで果実を得る」ということです。

最後になりましたが、
入居付けという面では、ご存じでしょうが、木造<鉄骨<RC
ということもお忘れなく。

出口で次の買い手のことを考えること、
この視点を持ちながら投資するKAZAさんなら
大丈夫でしょうが・・・・




参考URL:https://ameblo.jp/ittoumon/
【お礼】
ありがとうございました。これまで自宅の買い換え2回と投資用3棟た区分所有を売却してきましたが、その収益で新築案件を増やしてきました。ある程度の収益も出ましたが、利益なしのものもありましたが、インカムがありましたので納得はしています。ただし、時代は厳しくなってきましたので難しいのでしょうね。貴重なご意見ありがとうございました。このところ物件も少ないせいか古いマンションが利回り7から8%でれんぞくしてうれているので、築年数5年以内で都内であれば6%位で売れるのではないかと思っていました。貴重なご意見ありがとうございました。
KAZU
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【回答会社】
その他
東京大家塾合同会社
回答日時:2018/08/03

KAZUさん

こんにちは。

J-REC公認不動産コンサルタントで
東京大家塾を主宰している
大友哲哉と申します。

私の主宰する東京大家塾でも
同様の相談はあります。

出口戦略、大事ですよね。

さて

木造でも劣化対策等級を
取っておくことは重要です。
大したコスト増にはなりません。

# むしろハウスメーカーの割高な建築費で
# 新築されていて大丈夫かなと思います...


新築で35年ローンが可能という話は
現在では限られた条件だと思います。

ですが

30年なら比較的多くの銀行が
対応してくれますよ。


とはいえ

5年・7年・10年あたりの経過で
残債+若干の利益での売却は
可能なのかどうか?

については

その時の融資状況による
とした言いようがありません。

時代の流れとしては

木造でも耐火建築物が
造れるようになったり

4階建も可能になったり

また環境問題的にも
木造が見直されてきたり

・・・なのですが

結局は銀行のその時の
融資状況によりますよね。


あとは35年ローンが
組めたとして
残債の減りが遅いので
どこまで利益が出るか?
も気になります。

このあたりは
Excelなどで減価償却費や
譲渡所得税などを考慮して
シミュレーションを
することです。

シミュレーションの
条件にもよりますが
比較的早い時期に
売却する方が手取りは
多くなることもあります。


まずはシミュレーションをして
数字で考えてみることですね。

ぜひ

実践されてください。

グッドラック!!

参考URL:https://ooyajuku.com/?onayami
【コメント】
とても的確なご説明とアドバイスでした。感謝いたします。渡しの場合、環境の良いときにかなり良い物件を購入できたおかげで(約7年前)昨年・今年の売却はそれなりの利益を出すことができました。おかげで新築棟数は4棟になりましたが、やはりキャッシュアウトが大きいので、資産の入れ替えは進みましたが、思うように自己資金が増えず、今後の購入はかなり難しさが有り、比較的工事費の安い木造を検討している次第です。売却は当然鉄骨造よりは振りになるかと思いますが、劣化対策により対応可能かとは思っています。来年あたりに2年前に新築した都内の鉄骨造20戸を利回り6%程度で売却してみて、反応を見ようかと思ってもいます。そこでできたキャッシュを活用して新規で新築をと計画しています。
KAZU
【お礼】
アドバイスを頂きありがとうございました。コメントの方へ記入してしまいました。
KAZU
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