テナントを貸すとき、法人化が有利になるタイミングとは？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

法人の事業にするか、個人の事業にするか
その判断基準は、税金上どちらにしたら有利かということなので
これはあなたの決算を見ている顧問税理士にしか判断できません。

この点について親身になってくれない顧問税理士は
顧問税理士としての役割を果たしていないので、
他の税理士に変えた方がよいと思います。

他の税理士に3期分くらいの決算書を持って行って
相談された方がよいと思います。

イノさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。
Q．テナントを貸すとき、法人化が有利になるタイミングとは？

個人で不動産を所有するか法人で不動産を所有するかの判断材料はいくつかあります。
ひとつの目安は投資をする人の「年収」です。

個人で投資をする場合にはサラリーマンであれば会社からの給与所得と不動産賃貸業の不動産所得を合算してその個人の所得を計算します。

所得税・住民税は所得金額の高い人ほど税率が高くなる仕組みになっています。
給与所得が高い人は不動産所得が少なくても税率が高くなります。
不動産賃貸業の規模では法人化の判断はできません。

法人が払う法人税や法人住民税などの税額と個人が支払う所得税・住民税などの税額を比較して法人の方が税額が少ない場合には法人化をする目安となります。

今後、物件を継続して購入して事業規模を拡大することが決まっているのでしたら法人化を進めた方がいい場合もあります。

イノさんがどのタイミングで法人で不動産を所有したほうがいいかは税理士に相談するのが一番です。

病院に内科・外科など専門があるように税理士にも得意分野があり不動産にあまり詳しくない税理士もいます。

顧問税理士が相談に乗ってくれないようでしたら不動産に詳しい税理士に相談をしたほうがよろしいかと思います。

年間賃料がいくらぐらいなのかにもよります。また、設立済みの法人の売り上げなども関係してくるかと思います。
皆さんが言うように、それらを加味して検討するのが良いので税理士に相談したほうが良いのですが、親身になってくれないのでしたらこちらである程度の答えを持って相談するか、他の税理士に相談するしかありません。

賃料がそこそこあるのでしたら、法人にするメリットは大きいです。経費が使えます（クルマや光熱費など）し、個人所得を低く抑えることもできます。逆に年間賃料が１０００万円にも満たないような場合は、消費税の問題でデメリットが生じることがあります。
このあたりの計算をしっかりとしてくれるのが税理士ですので、そのような観点から相談してみたらいかがでしょうか？

税理士への相談内容が親身に相談に乗ってもらえないのが不思議です。
よく話し合って難しい場合は税理士を変更したほうが良いかもしれません。

法人とする有利なタイミングや
法人化自体にメリットは、
所得税・法人税の税率の差や
損失の繰越期間、相続対応など複合的に考える必要があると思います。
一般的に言われる所得がいくらからいくらの間であれば、
タイミングが良いという話が、
イノさんにとっても
有利なタイミングとは限りません。
また、
法人とするにあたり別事業で設立された法人の
事業目的に不動産賃貸業が含まれているのか
店舗の所有を個人のままにするのか、法人へ譲渡若しくは贈与するのかなど
細かな対応が必要となります。

その為、
イノさんの所得部分の他に、相続人となる方や
別事業で設立された法人の収支、定款の内容を把握できる
専門家による判断が必要と思います。

顧問税理士が親身に相談に乗って頂けないことは
よろしくありませんが、
顧問税理士のほうで、単純な法人化ということに
あまりメリットを見出せていないので
応対がイノさんの期待に応えるものでないだけかもしれません。

親身に相談に乗らない顧問税理士に見切りをつけて
税理士を変える方法もあると思いますが
そこは最終手段として
例えば、
法人とした場合に毎年支払う税金に有利となる差が出るか
判断材料となる資料をいつまで作ってほしいなど
期日を決めて具体的に依頼されてはいかがでしょうか？

資料作成にあたり
顧問契約以外の業務として
別途費用が必要となるかもしれませんが
法人化することにメリットがあるか
今後メリットが出てくるなどの判断材料になると思いますでの
今一度、顧問税理士に相談することを
お考えになられてはいかがでしょうか？