借地の立ち退きについて｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

【お礼】
お礼の仕方がいまいちわかりにくかったので遅れてすいません。

さて、親の前の世代で口約束で貸した土地です

後だしになりますが現状一筆の200坪の土地の一部一番端の50坪をかしております。
50坪といっても正確に測量したわけではなく、土地の利用規定等もありません。
200坪の中に3件家が建っていますが、それぞれ、境界の設定もありません
地主も借地人も世代が変わっており、当時のことは不明です
今回をチャンスにして、契約書等を交わしたいのですが、弁護士、司法書士等
10数名に相談しましたが残念ながら、いまいち信用できませんでした。

自分の考えでは、借地人に了解後、書面での契約後販売したいのですが
購入者は売ったら購入者で解決するから早く売ってほしいと申しております。
販売価格は相場と同じか若干上です
それでは借地人との信頼関係がくずれるので了解後販売したいのが本心です。
借地人は遠方にいて、電話もなかなかつながらない、この土地も数年に一度来る程度だそうです。（実際は10年以上きてないとおもう）

土地の管理自体は鉄筋コンクリート造で、庭及び通路はコンクリートで覆われており
管理は不要なため、ゴミや草の問題もありません、借地人としては使用していない建物を解体して土地を返すより、年数万円の借地料を払ったほうが良いのかもしれません。
私も固定資産税の3倍で貸しているのでこのままの契約（契約書は無いが）でかまいません
田舎なもんで、信頼できる専門家にも巡り会えず、一般の借地契約のひな形を参考に
正式に借地人と契約したいとおもいます。

長々と書きましたが今の疑問をまとめると
借地人との話し合い→契約→販売　がベスト
購入者の言う通り販売後購入者と借地人との話し合いは辞めたほうが無難ですよね
まだ試してはいないのですが、不動産業者はこのような相談に乗りますかね？

【お礼】
度々回答に感謝します。
当方沖縄県でして、戦争で書類等がすべて焼失した過去
があります、その後ベトナム戦争があり４０年前に復帰があり、
時系列は詳しくは存じませんが、土地の境界等
後で確定した経緯があるそうです。
ベトナム戦争時に米兵向けの住宅を立てるブームがあり
その後、復帰、海洋博、その時の混乱時に勝手に大量の土地を登記した方が、
たくさんいて、この地域はその勝手に登記された、土地の回復の歴史がありました
袋地の所有者は勝手に登記した人の子孫で、その方はこういった問題に
大変知識と経験があります。今回の私が所有している土地も
買い手から父の代で取り返した土地であります。
これとは別ですが基地内にある先祖の墓も本土の人名義です、軍用地料もその方に支払われます
これは裁判で負けたそうです。
沖縄県民の思いとして、土地を米軍だけでなく、本土の人にも奪われたとの思いがあります。

さて話は戻ります
借地人は現状維持が良く解約は望んんでいないそもそも関心が無かった様子
存在も知らなかった（こちらの勝手な印象だと、立ち退き料が欲しい印象、）
借地人は不動産関係の職種で知識は豊富
建物は未登記
購入者は、一部だけ必要でそれ以上の購入は望んでいいない。
契約等書類は一切ない。
１年ほど前、こちらの拒否で一度流れた話だが、隣地の土地が購入出来たそうなので
土地開発に必要な幅数１０センチの部分だけ欲しい、前回の購入額より大幅に高値がついている
その部分は借地人は無くても困らない印象
地主として借地人との契約解除すると、利用価値の無い土地が出来るのでそのままが良い

借地人と話し合い、書面で契約を確認したいが借地人と連絡がなかなか取れない
契約に関して専門家と巡り合えない
借地人も買い手も不動産に関して知識が豊富だが、地主の自分だけ、全く知識がない

疑問点として
未使用の土地の立ち退き料は必要か？
その場合、相場的なものはあるのか？土地価格の何パーセントとか.土地価格はどれを指すのか
購入者からは催促があり、借地人の了解の後と伸ばしているが、
了解無に販売した場合、こちらの不利な事はあるのか

まとめてみると、簡単なようで結構難問ですね。
再三の質問よろしくお願いします