親名義の不動産の家賃収入の受け取り方とは?認知症の母が所有する貸しビルを管理運営を引き継ぐ!|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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親名義の不動産の家賃収入の受け取り方とは?認知症の母が所有する貸しビルを管理運営を引き継ぐ!

親名義の不動産の家賃収入の受け取り方とは?認知症の母が所有する貸しビルを管理運営を引き継ぐ!

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:ヤシュアさん
  • 相談日時:2018/10/23(地域:東京都)
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気になった! 680
初めまして よろしくお願いいたします。
現在、母が三階建て小規模の貸しビルを運営し家賃収入を得ているのですが、近年、認知症が進行し、長男(兄弟なし)である私が、管理、運営せねばならなくなりました。物件の名義は母で、家賃も母の口座に振り込まれます。
そこで、私が給料という形で受け取らせていただくには、どの様な方法があるのか教えていただけますと幸いです。
できるならば、会社組織にはしたくないのですが。
こちらの内容は、2018/10/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/10/24

個人事業主のお母様から給与を受け取る以外にも、お客様が間に入りサブリースという形で家賃収入を得ることもできます。いずれにしましても、お母様の具合が良くなければ合意は困難ですので、成年後見人制度をご活用…

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【お礼】
   
   山京ビル(株)様

 お忙しいところアドバイスありがとうございます。 その様な方法があろうとは
驚きました。 もう少し私自身がこの業界について学ぶ必要を強く感じさせられました。
法人も含め 勉強してみます。感謝申し上げます。 貴社の発展をお祈り申し上げます。
ヤシュア
こちらの内容は、2018/10/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/10/23

認知症が進んでいる場合は、本人が意思決定を出来ないので、給与とすることは難しく、メリットも少ないです。
あなた以外にご兄弟はいない(相続人がいない)と言うことですので、お母様の収入から年間(1月1日から12月31日まで)に110万円以内なら、贈与として受け取っても税金はかかりませんが、これも意思決定が出来ない人からどうやって贈与されたのかと聞かれると少し困ります。相続人が他にいる場合は、返還しないといけなくなることもあります。

どうしても給与として受け取りたいのなら、成年後見人制度を利用するしかないのですが、そちらのデメリットのほうが多いでしょう。

ビルの管理運営しっかりと帳簿をつけ、お母様にかかる費用も得られた収入から支払って、あなたの収入と絶対に一緒にしないでおくことが重要です。

【お礼】
 株式会社三野 北前店様

 大変 有意義でご丁寧なご回答ありがとうございました。 
ご回答を参考にさせて頂き 取り組んでいきたいと思います。
今後 貴社が益々栄え 祝福され 発展してゆきますよう
お祈り申し上げます。
今後ともよろしくお願いいたします。
ヤシュア
【コメント】
成年後見人制度の利用がデメリットとなることが多いのは、必ずしもあなたが後見人として裁判所から指名されるとは限らないからです。むしろ、最近では身内は指名されず、弁護士や司法書士が指名される傾向が強いです。そうなると、本当に何も出来なくなります。
もし、すでに医師から認知症の診断をくだされているのでしたら、いろいろと手立てを講じないといけないので、簡単にはいきません。
公認不動産コンサルタントとしてのアドバイスは出来ますので、必要ならば有料ですが相談してください。
株式会社三野 北前店
【お礼】

  ありがとうございます。 勉強になりました。
 母の医者からの診断など もう少しはっきりさせるところを
 詰めてみます 今後ともよろしくお願いいたします。
 
ヤシュア
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【回答会社】
弁護士
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所 弁護士 阿部栄一郎
回答日時:2018/10/24

弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所の弁護士の阿部栄一郎と申します。
お母様が認知症となり、ビルの運営もしなければならないということで、大変かと思います。

さて、上記のご質問に対し、法的な観点から回答申し上げます。

他の方も記載しているように、認知症で判断能力がない方は、契約等の主体となることは出来ません。判断能力がない方というのは、成年後見相当の方のことです。その他、保佐相当、補助相当であれば、本人に判断能力が残っているということになります。

お母様の認知症の進行の程度にもよりますが、財産管理契約・任意後見、法定後見のいずれかを利用して、きちんとご相談者様が契約の主体となるようにした方が良いかと思います。
以下、大まかな解説をいたします。


1 お母様に判断能力が残っている場合
お母様に判断能力が残っている場合、お母様との間で、財産管理契約及び任意後見契約をし、お母様からご相談者様がビルの運営を任せてもらう方がいいと思います。

財産管理契約とは、その名のとおり、他人の財産を管理する契約のことです。

任意後見契約とは、まだ判断能力のある方(高齢の方が多いです。)が信頼できる方(親族の方が多いです。)に対し、将来、自分が判断能力を失った場合に、財産等を任せることを内容とする契約です。任意後見契約は、公正証書で作成しなければならず、かつ、登記で公示されます。加えて、任意後見契約が効力を発生するためには、家庭裁判所に任意後見監督人の選任の申立てが必要となります。

ちなみに、契約の中で、報酬額を決めることができます。

2 お母様に判断能力が残っていない場合
家庭裁判所に法定の成年後見の申立てをした方が良いと思います。
その場合、定期的に家庭裁判所に報告をする義務等があります。

法定の成年後見についても、高額ではありませんが、報酬をもらうことができます。

3 何故、上記1や2をした方が良いのか
上記1や2の方法をとった場合、何かと不自由(任意後見監督人からの監督や報告義務等)を感じるかもしれません。

しかしながら、仮に、お母様所有のビルでトラブル等が発生し、訴訟等をすることになった場合、上記1や2の手続を採っていないと、訴訟すら出来ません。
また、厳密に言えば、新たなテナントとの賃貸借契約も出来ないということになります。

4 給与という形で金銭を受け取ることは難しい
上記のとおり、判断能力のないお母様との関係で、給与を受け取るのは難しいです。
任意後見や成年後見の中で、報酬を受け取る形にした方が現実的かと思います。
ただし、任意後見や成年後見における報酬額は少額であり、同報酬で生活ができるといった水準ではありません。
その点は、ご注意ください。


メリット・デメリットを考慮していただき、最終的にご相談者様にご判断いただくのがいいかと思います。
なお、財産管理契約・任意後見、法定後見の手続をとらないとしても、他の方が記載しているとおり、お母様の財産とご自身の財産との区別をきちんとつけておく必要があります。

最後に、ビルの運営がうまくいくことを祈っております。





【お礼】

   阿部 栄一郎先生

 大変的確な法律家であられるお立場からのアドバイスありがとうございます。
 母はまだ判断能力がありますので 先生のアドバイスを適応させますと1に該当すると思います。
 医者の診断等 もう少し詰めていきたいと思います。
 いづれにいたしましても 何らかの対応は必要であることは分かりました。
 お忙しい中 ありがとうございました。今後 先生がご活躍されますように。
ヤシュア
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