毛染め液等によるユニットバスや洗面台等の汚れは、賃借人負担の損傷になりますか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

【コメント】
返答ありがとうございました。ユニットバスの毛染め液による変色は借主負担で基本的に交換との事。ユニットバスの交換は非常に高く、少なくとも20-30万以上はすると思います。修理(研磨/塗装)でも高額でしょうし、交換/修理の見積もりを後日送付しても入居者だった方に修理でも納得して頂くのは困難かと思います。公的なガイドライン等記載はないでしょうか？借主に対しては要求しても納得して頂けなければ支払ってくれないでしょう。に貸主は次の入居者のために現状回復は欠かせないのですが、借主がバスの取替など承諾しない方の方が多いでしょう。単身者用は最近は礼金のみにしてますし、ファミリー向けの物件も敷金15-30万位です。
入居時に注意は、契約書に記載しておくべきなのでしょうか？
良い方法があればご教授願います。

【コメント】
ガイドラインならば国交省が出しています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

でも、毛染めによるユニットバスの汚れといったピンポイントな内容は載っていません。
ユニットバスが回復できないくらい汚れているならば基本的に交換ですが、厳密に言えば償却分は差し引く（大家負担）ことになります。なお、ユニットバスの耐用年数は、建物とイコールです。
もっとも、交換となるとその間貸し出せないですから、その損害も請求の対象となるので、新しい状態でしたら全額入居者負担です。

毛染めによる汚れがどの程度なのかにもよりますが、うっすらぐらいでしたら、ハウスクリーニング業者で落とせる場合があります。落とせても白っちゃけてしまうこともあるので、その点にも注意が必要です。

濃く染まってしまている場合は清掃もせずに放置したと考えられるので、入居者の責任は重いです。これは交換しかないので費用が多くかかります。（多分交換だと安いユニットバスでも６０万円ぐらいかかります。）

入居者が納得しない場合は、訴訟の提起が必要になるかもしれません。
訴訟するにしても、現状回復費用の判断がガイドラインに沿っていて、正当なものである必要があります。なので、安直に判断せず、交渉も丁寧に行うのが望ましいです。

今後は、契約時に特約で毛染めによるユニットバスの変色に関して責任の負担を明記しておくと良いです。

【コメント】
訴訟になった原状回復もありますが、決して多くありません。やはり訴訟するに見合った被害額ではないので大家さんが泣き寝入りするケースが多いです。

裁判を起こしたとしても一審目は裁判官によって判断が分かれます。二審まで行くと、ある程度は同じ判断になりますが、ケースごとに訴えている内容が異なるので明確な基準となるまでは至っていないと思います。

原状回復は、特約である程度しばることが出来ますので、違法にならないように気を付けて組めば有効な手段です。