土地の境界線が不明確…アパート建築後に建築許可申請より宅地が減少した場合違法建築になる?|お悩み大家さん

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土地の境界線が不明確…アパート建築後に建築許可申請より宅地が減少した場合違法建築になる?

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:みんみんさん
  • 相談日時:2016/09/12(地域:東京都)
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気になった! 132
ハウスメーカーとの請負契約にて、アパートを建設する際に境界線などが不明確な場合でも設計し建築できるのでしょうか?
建物が完成してから、境界線に関して協議決定した場合に建築許可申請よりも宅地が減少した場合は、違法建築になるのでしょうか?
こちらの内容は、2016/09/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
栄不動産株式会社
回答日時:2016/09/13

みんみんさん、こんにちは。
栄不動産の吉田と申します。

ご質問に回答します。
Q.土地の境界線が不明確…アパート建築後に建築許可申請より宅地が…

続きを読む
【コメント】
現在、建物完成し、物件引き渡し前です。
設計、建築したハウスメーカーから境界問題に関して、測量をいれたとのことですが、単純な数値測量のみで登記ができるよう家屋調査士ではないとのことでした。
また、宅地に関して以前の建物図面、現況等から現在の建物図面を起こして、建築許可申請は通っています。

ハウスメーカーから宅地測量に関しての話は全くなく、現在まで来ている状態です。


みんみん
【コメント】
仮に作った建物が隣地に越境していた場合には隣地所有者としては自分の敷地内に他人の建物が建っていることになります。

その場合には隣地内の建物の撤去や金銭の支払いなど求められる可能性があります。

ハウスメーカーは建築確認申請時に土地の求積図を提出しているはずなので境界についてどのような判断で求積図を作成したか詳しく確認してみてはいかがでしょうか。
栄不動産株式会社
【お礼】
返信回答ありがとうございます。
先程もハウスメーカーの営業担当に確認連絡しても、違法建築ではないと言い切っております。
引渡し後に違法建築、または問題が民法上で発生した場合、ハウスメーカーの責務はなくなるのでしょうか。
有名メーカーだからこそ安心して、任せ切りにしておりましたが、一刻一刻が不安でしょうがないです。

みんみん
【コメント】
「土地の境界線が不明確…アパート建築後に建築許可申請より宅地が減少した場合違法建築になる?」

これが今回のご質問ですが、これと同じことをハウスメーカーの担当者に聞いてみてはいかがですか?

大丈夫だと言い切るなら根拠があるはずです。

建築確認通りに作っていれば違反建築ではありません。
問題は土地の境界が不明確なことによる権利関係だと思います。

もし、満足な回答が得られないなら住宅関係の紛争処理の相談窓口があります。
住宅紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp


早く不安が解消されるといいですね。
栄不動産株式会社
【お礼】
ご回答およびご心配していただき、ありがとうございます。
建築ハウスメーカーへ言っても、違法性がないことで貫いてきます。
また、ハウスメーカーが色々と問題ばかりが発生させており、自分では対応ができないのでは、、、と思ってきました。
ご紹介をいただきました機関への問い合わせもさせていただきます。
早めの対応で、スッキリしたいです!
みんみん
こちらの内容は、2016/09/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
アセットリアルティ株式会社
回答日時:2016/09/12

境界が不明確でも設計、建築確認申請は可能です。
ただ、将来売却するときなどで問題になることがあるので、可能であればはやめに確定しておくほうが望ましいです。

なお、後日、境界確定により大幅に境界が変わるようなら、当該減少部分を借地や地役権の設定等で、建築時の状態を確保する必要が出る可能性があります。
一方、敷地面積の減少が微小にとどまり、明らかな容積超過や避難経路の遮断等が生じないようなら、特段の違法に発展する可能性は低いです。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
避難経路も問題なんですね。
ブロック塀から外壁まで40㎝位(内寸)しか空いていないです。
みんみん
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2016/09/13

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

やはり境界はしっかり確定した上で建築をされた方が望ましいです。
法令などの変更で不適格になる既存不適格と違い、

建築主の裁量で遵法性や適格性が守られるなら最初から行う事で
物件価値も守られると思います。

参考URL:http://apart-kanri.com/
【お礼】
ご回答ありがとうございます。
みんみん
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【回答会社】
建築・設計会社
有限会社ツルサキ設計
回答日時:2016/09/13

みんみんさん

違法というか駄目です。と回答したいところです。
違法かどうかの問題は、おそらく相手がいて相手から訴えられた場合ということになると思います。
従ってトラブルの原因となります。

そして、他人の土地を建築敷地としてた場合。法律上の前に常識上ありえないと思います。
ハウスメーカーからアドバイス無いのですね。。。。
従って、境界は確定したうえで設計し、建築確認申請など行うことが必要です。

勿論、道路境界も官民査定していることが大前提です。
もしも、それを怠り、建築基準法上の確認申請をした場合
・建築基準法上は、確定してることを前提とし、公文書に記載します。なので、境界は確定をしていることを前提としてますので、建築基準法では嘘の無い限り認めていると思います。

先ずは隣地及び官民の境界確認をしっかりやりましょう。

参考までに、建築確認申請時に
敷地の面積が間違っていて、建蔽率違反になった場合。取り下げし、設計のやり直し、確認申請の出し直し、となると思います。また、建物の配置が間違っていたりした場合は設計変更でそれもまた出し直しとなります。

建築後ですと、問題が発覚した場合、行政から調査報告を求められ、是正命令が出されます。




【お礼】
ご回答ありがとうございます。
ハウスメーカーからのアドバイスなどは全くありませんでした。
ハウスメーカーに任せて、言うがまま、言われるがままの状態て、現在に至っております。
また、現在、引渡し寸前のところにあります。
みんみん
【コメント】
引渡し前で、支払い前ならば、まだ対応はできると思います。

完了検査前ならば、境界未確認の理由で、完了検査申請をストップする方法もあります。

完了検査の申請者は、あくまで建築主のみんみんさんです。

申請書および添付図書に記載の事項は事実に相違ありませんと建築主のみんみんさんが
建築確認申請書に記載していることになっています。
この問題を建築基準法がどこまで制限しているか難しいところですが、
境界が確定していないのに確定してるというのは事実に相違しているのかなぁと思います。
ハウスメーカーの言ってる根拠が解りません。

当方でも相談はのりますが、最寄りの建築士会などに相談持ちかけるのも一つの方法です。

一日も早くもやもやを晴らしたいですね。。
有限会社ツルサキ設計
【お礼】
ご回答およびご心配をいただき、ありがとうございます。
ハウスメーカー提携ローンで、金融機関から直接ハウスメーカーへ
全額振込されて、支払が済んでしまっています。
金融機関だけでも、ハウスメーカーから分けておけば良かったです。

みんみん
こちらの内容は、2016/09/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/09/13

境界を決めなければ敷地を特定できませんので、仮にでも境界を設定する必要があります。
隣地所有者の合意がなく設定した場合は、後日不服を申し立てられる可能性があります。
境界確定後に敷地が減少した場合は、隣地に越境または一部を借りているという形態になると思います。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wixsite.com/sankyobiru
【お礼】
ご回答ありがとうございます。
本当に宅地、建物は、ちゃんとした有識者じゃないと問題が発生するのですね。
有名なハウスメーカーだから安心しきっていた、自分が馬鹿だったんと痛感しました。
みんみん
こちらの内容は、2016/09/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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