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更新拒否又は、賃料の改定は貸主の判断で可能でしょうか。
- 質問者：ガンテツさん
- 相談日時：2020/05/20（地域：京都府）
又、借主の「事業内容」が異なっており、この事で契約を破棄できますか。
１ 更新拒否（更新拒絶）には、大家さん側が建物を使いたい必要性（老朽化による建て替え、自己の事業のための使用など）正当事由が必要です。立退料も考慮されます。これらを総合的に考慮して判断されます（借地借家法２８条）。ですので、単に期限が来たからと言って「拒絶」をしても、認められません。
２ 賃料増額は、周辺の相場や経済事情、固定資産税などからみて現状の賃料が不相当な場合に、貸主様のご判断で増額の意思表示をすることができます。これで賃借人が応じればそれでよしですが、争われた場合は、調停、訴訟となり、最終的には訴訟で不動産鑑定士の鑑定が行われ、その鑑定額に沿った額が「増額後の賃料」として決まります（判決または和解）。
３ 契約の破棄（解除）は、一般に、契約者当事者間の信頼関係を破壊するほどの契約違反があったかという点で判断されます。事業内容が異なっていたとのことですが、その程度と影響によります。例えば、あまりにも事業内容が違っていて、当初からそれを聞いていた場合は絶対に貸さなかったというような事情など、大家様側に著しい不利益が生じている場合などは、事情によっては、解除できる余地があるかと思いますが、実質的な影響がさほどない場合は、解除は難しいと思われます。
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