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公正証書とは別に「期間の満了により終了すること」について記載した書面は必要ですか？
- 質問者：なおさん
- 相談日時：2020/05/27（地域：大阪府）
2年毎に公正証書にて定期建物賃貸借契約を締結しておりますが、この場合も「期間の満了により終了すること」について、その旨を記載した書面の交付を公正証書とは別に必要となりますでしょうか？
必要になります。
おっしゃっている書面は、借地借家法３８条２項の「あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」という規定に基づく、事前説明の書面と思われます。
この事前説明の書面は、契約書とは「別個独立の書面」であることが必要とされています（最高裁平成２４年９月１３日判決）。契約書が公正証書であっても同じで、契約書とは別に、事前説明の書面の交付が必要になります。そもそも、借地借家法３８条第１項も「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」というように、書面の例示として公正証書をあげています。そのうえで、前記の第２項は、事前説明の書面の交付を要求しており、条文上も、公正証書にしておけば事前説明の書面交付は必要ないということは読み取ることはできません。
定期借家を締結することについて十分な説明と情報を提供し、紛争の発生を未然に防止する観点から、事前説明書面は必要とされており、この扱いは、「形式的、画一的」に取りあつかうべきとされておりますので（前掲最高裁判例）、契約書が公正証書の場合も、事前説明書面は必要になります。
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