(株)升富 回答ページ｜福岡県 不動産会社｜お悩み大家さん

定期住居賃貸借契約の設備修繕の費用負担に於いて教えてください。
弊社の設備であるエアコン(ご入居時に新品を設置、それから3年)が壊れてしまったと借主から連絡がありました。
色々調べてみると、本来当該物件を住居使用で借りているにもかかわらず、ワインを保管するための倉庫で使用されていたことが判明し、ワインを補完するために冬を除く春/夏/秋期にエアコン（冷却）を住居使用での通常の使用の仕方をかなり逸脱していることが判明しました（常時19度、オフにせず毎日終日連続の使用）。

上記に於いての下記３点が質問です。
【質問1】
この場合、弊社の設備であるので直すのは貸主の責任だとは思いますが、一方で住居使用で考えられる通常使用以上の使用の仕方をしておりましたので、この点は借主様の故意過失という事で考えればよいのでしょうか？

【質問２】
もし借主様の故意過失であれば交換修理費用は借主様持ちとなるとは思いますが、その際に新品を設置してから3年が経っておりますので、経年劣化や減価償却を考えるもので、新品代（全額　―　新品でなくても、修理に必要なエアコン代）を請求することは難しいものなのか、それとも新品の物を設置してくだしと全額請求できるものなのでしょうか？

【質問３】
今回はエアコンの故障での交換の件ですが、別途例えば強風時にも関わらず窓を開けており、窓が故障して開閉が出来なくなってしまった。窓は駆体なので貸主の義務で修繕とはなりますが、新品代（全額　―　新品でなくても、修理に必要な窓の設置代）を請求することは難しいものなのか、それとも新品の物を設置してくだしと全額請求できるものなのでしょうか？

未熟でお恥ずかしいお話ですが、教えて頂けますと助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。