京橋総合法律事務所 回答ページ｜東京都 弁護士｜お悩み大家さん

大変お困りのこととお察しいたします。

法律的には、「入居者がいない」ということは、賃料滞納を正当化する理由にも、賃料減額請求の交渉材料にもなりません。
オーナーさんの立場からすれば、入居者がいなくても賃料が入るようにとサブリース契約をしているわけですから、そんなことを言われてはサブリースの意味がありませんよね。

御相談の事例がこれに当てはまるかは分かりませんが、特に魅力的な物件ですと、業者はとにかく契約を取るために高めの賃料設定をして長期のサブリース契約を結んでおいて、何年もしないうちに「入居者がいない」「大幅に賃料を下げないと埋まらない」などと言って、大幅な賃料減額を求めてくることがあります。

私が御相談を頂いた事例でも、大手の業者がそのような手口を使ってきて驚かされたことがありました。サブリース業者から大幅な減額要請があり、オーナーさんが私のアドバイスを踏まえお断りすると、今度は調停を申し立ててきました。調停でもオーナーさんが拒否したところ、訴訟は提起せずにそのままです。法的に理由のある請求であれば訴訟を提起してくるでしょうが、理由が無いことは向こうも本当はわかっているということです。

御相談の業者も、滞納してオーナーさんを焦らせておいて減額請求に打って出るつもりか、本当にキャッシュが無いかのいずれかであろうと思います。いずれにしても、おそらくはその業者との契約は賃料不払いを理由に解除したほうが賢明だろうと思われますが、具体的な契約内容をもとに判断すべきことと思いますので、専門家へご相談されることをお勧めいたします。