賃貸アパート・賃貸マンションの耐震診断・耐震補強工事、大家の義務はどこまで?

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賃貸アパート・賃貸マンションの耐震診断・耐震補強工事、大家の義務はどこまで?

賃貸アパート・賃貸マンションの耐震診断・耐震補強工事、大家の義務はどこまで?

お悩み大家さん運営スタッフの語り場[アパート経営トラブル事例集]

お悩み大家さんサイト運営事務局が気になるお悩み質問をピックアップします!最近投稿の多い相談質問や注目されるトラブル事例をご紹介します。
あなたにトラブルが訪れる前に、対応や対処方法を知っておきましょう。

お悩み大家さん運営事務局

キ
キタ
サ
サイ
キ

こんにちは。お悩み大家さん運営事務局のキタです。

サ

こんにちは。相変わらず花粉症と毎日闘っているサイです。

キ

大変そうだね…僕もなんだけどね…。ところで、このあいだ東北大震災から7年が経ったよね。熊本地震もあったし、地震大国の日本はいつ大きな地震が起きてもおかしくないよね。なにか防災対策している?

サ

必要だとわかってはいるのですが…全然できてません!でも水だけはストックたくさんありますよ~箱買いがお得でやめられません!

キ

…そっか。買い過ぎには注意した方がいいよ。荷物に埋もれちゃうよ。

サ

気を付けます!ところで、地震の話ですが、耐震基準が変わる前に建てられてだいぶ老朽化したアパートの大家さんが、耐震工事をすべきか悩んでいるようなんですよね。

キ

大家さんじゃなくても、これだけ頻繁に地震が起きると考えるよね。阪神淡路大震災の時にも、耐震工事をしていなかったって、倒壊したアパートの大家さんが賠償請求されることもけっこうあったらしいからね。

サ

実際、大家さんは、どこまで耐震工事に対応しなければいけないものなのでしょうか?

アドバイザーの回答

地震で建物が倒壊した場合、アパートのオーナーの入居者の損害については当該建物が建築基準法の耐震基準を満たしていれば賠償責任はないとされています。
この耐震基準は建築当時の基準でいいので旧耐震の建物は今の耐震基準を満たしていなくても構いません。
ただし、建物の修繕状況が悪かったり、違反建築の建物でそれが原因で耐震上の問題があった場合には損害賠償責任が発生する可能性があります。 耐震補強工事を行えば収支は悪化すると思いますが、地震が起きて建物が壊れてしまえば家賃はゼロになります。
建物の倒壊で人が亡くなればその場所に再建された建物の賃貸に影響が出る可能性もあります。住宅の安全性はそこに暮らす入居者の生命にかかわる問題です。投資の効率は下がるかもしれませんが自治体の助成金などを利用してできる限り対応していただきたいと思ます。
[回答会社:栄不動産]

【関連するお悩み相談を見る】 建物の耐震性が心配!老朽化による事故など大家の義務・責任や対応について教えて下さい! 地震による倒壊時の大家責任について 大地震の被害による莫大な修復費…大家を続けるべきか辞めるべきか迷っています。
キ

やはり耐震基準変わる前の建物は、特に気を付けないといけないようだね。

サ

補強工事は費用がかさみますが、人命には代えられませんからね。どこまでやるか、大家さんも判断が難しいと思いますが…

キ

実際に耐震補強もしくは取り壊し、なんてことになったら、住んでいる賃借人には立ち退いてもらわないといけなくなるよね。

サ

立退きしてもらうことになったら、大家さんは入居者にどれくらいの立ち退き料を支払わないといけないんでしょうか?

アドバイザーの回答

法律上は、期間を定めた契約では、「更新拒絶」のみ可能であり、「中途解約」はできません。
また、この「更新拒絶」についても、建物老朽化等の正当事由が必要とされます。正当事由が不十分な場合には、立退料の支払いも要します。
もっとも、入居者との話し合いがまとまれば、上記と異なる処理も可能ですし、管理会社の文書によって話し合いが不可能となるものでもありません(「取り敢えず更新を拒否する意向を示したものであり、当方としては、より早い解約・退去を望んでいる」旨伝えれば足ります。)入居者に当方の意向や事情をお伝えし、早期の退去へ向けて話し合いをしてみると良いと思います。
「立退料」の目安・相場については、これまでの経緯や建物の状態等によっても異なりますので、詳細は弁護士等に相談されることをお勧めします。
[回答会社:横浜ユーリス法律事務所]

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