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山京ビル(株)の回答

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賃貸住宅を事務所としても賃貸募集をかける場合の注意点とは？

質問者：webさん
相談日時：2012/02/16（地域：大阪府）

４０坪　３階建、築２０年の自社ビルですが、３階部分をワンルーム（20㎡ｘ５戸）の賃貸住宅としています。

家賃設定、清掃等、努力はしておりますが、駅から遠いこともあり、なかなか空室が埋まらず困っております。

入居対象者は、立地条件からしてかなり限定されるため、少しでも間口を広げるという意味で、居住専用だけでなく、事務所としても賃貸募集をかけようと思います。

家賃、敷金、賃貸契約書等、居住専用とは違ってくると思いますが、事務所として貸す場合のデメリット、家賃・敷金の設定、賃貸契約での注意点等、教えて頂ければ幸いです。

こちらの内容は、2012/02/16時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

山京ビル(株)の回答

【回答会社】

不動産会社

山京ビル(株)

回答日時：2012/02/17

いいね！の数： 0件

都内の比較的築古のワンルームマンションなどでは事務所として利用している場合がございます。このような物件のロケーションは事務所と遜色ない好立地です。
残念ながらロケーションの悪い物件を事務所として募集するというのは逆効果のような気が致します。一般的に事務所のロケーションは住居よりもシビアであるとご理解ください。
今後の空室対策としては（住居として）条件を緩和することだと思います。
賃料を下げること以外にも、入居者の属性（高齢者や外国籍の受け入れなど）や複数人の入居などの条件緩和で入居者の間口を広げることが可能です。
それに対するリスクは定期借家契約や保証会社をつけることで対処なさってください。

【お礼】
回答　参考にさせていただきます。

定期借家契約については、私も本で読んで仲介業者に相談してみましたが、
公正証書が必要で、期限付のものなんて客が嫌がるし、ワンルームでは何処もやっていない。と相談どころでではありませんでした。
単身者向けの賃料の安い物件にそこまで面倒なことはやってられない。といううような感じでしたよ。

実際はどうなんでしょう？
ワンルームを定期借家契約としている物件はたくさんあるのでしょうか。
マナーの悪い借主に効力があるのでしょうか？

web

山京ビル(株)

定期借家契約は公正証書にしなければならないということはございません。
ご安心ください。むしろ公正証書は稀だと思います。
単身のワンルームでも定期借家契約は散見されるようになってきました。
弊社もかなりの数をこなしております。事務作業の量も普通借家契約と大差はありません。

メリットは更新が無いので満期が到来すれば合法的に退去を請求できるということです。
普通借家契約ですと、たとえマナーが悪くても、延滞等の明確な契約違反がなければ退去させることはできないでしょう。
相場より若干安く設定する必要はあるかもしれませんが、それ以上の効果は見込めると思います。

【お礼】
定期借家契約は貸主にとって確かにメリットとがあると思いますが、
まだ浸透していない方法なのでしょうか？
それとも、業者さんの業態によって、こなす件数に偏りがあるのでしょうか。
再度、経験豊富な業者さんを探して相談してみます。
有難うございました。

web

こちらの内容は、2012/02/17時点の情報です。閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。