階下住人の妨害行為で空室が続いています。|お悩み大家さん

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階下住人の妨害行為で空室が続いています。 
相談日時:2011/04/08
(Q&A No.985 地域:東京都) 回答数:5件
116
Q.たかはしさん
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NO.00001140
たかはし
たかはしさん
疑問
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分譲マンションのオーナーですが、海外出張が長期に渡ったため、その期間自宅マンションを賃貸契約で貸していました。

以前にも賃貸借契約の経験はありました、トラブルは一度も経験ありませんでした。

 当時マンションは築6年目から7年目に渡る時期でしたが、その賃貸期間中に漏水事故が起きました。

原因は、洗濯機置き場の防水パン下部のトラップという部分の緩みと特定されました。本来は緩めようとしても緩まないほど堅く接合されている部分だということで、施工時の圧着不足ではないかというのが工事業者からの指摘でした。

施工会社アフターサービス部に問い合わせた所すでに保証期間を過ぎているので、責任は無いという回答でした。

 階下の部屋とさらに2階下の部屋の室内にも一時的に漏水しましたが、直ぐに工事が入り、その後入居者は3ヶ月入居を続けましたがその間は問題ありませんでした。

 階下の部屋のオーナーが入居者と、所有者の私を訴えましたが、裁判で和解、賠償金支払も全て終わっております。事故発生から一年四ヶ月ほどかかりました。

 ところが、階下の部屋に住むご夫婦の奥さんのほうが、その後も、部屋を内見に来た方があると、「この家は漏水事故をおこした、知っているか」と、不動産業者と時には、同伴の内見者に直接話しかけるなどの妨害行為を続けています。

 空室になってから、すでにこの3月で2年になりますが、その間も、いやがらせ的行為がとまりません。売却も考えましたが、同じように内見があるたびに、接触してくるようです。勿論こちらは、事故の事実は、隠していません。

 売却を一度決めましたが、階下とのトラブルが「精神的瑕疵」と評価されるということで、価格が下げられ、結果的に契約にも至りません。

私としましては、まったく不可抗力の事故であったにもかかわらず、また合理的に賠償も済ませているのに、このような状態がつづくことにこれ以上耐え難いところまできました。

 保険会社担当の弁護士さんも、このような例は無いといい、相手を訴えたとしても金銭賠償しかないのでドロ沼化するのではという見解でした。

 階下の住人は、精神的な健康面に問題がある方でもあるようです。

何かアドバイスがいただけないでしょうか。
賃貸を再度考えておりますが、問題が起きないようにする注意点、よき方法をおしえてください。どうか、よろしくお願いします。

こちらの内容は、2011/04/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/04/09

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ベストアンサー
嫌がらせと言っても限度を過ぎれば立派な犯罪行為です、「保険会社担当の弁護士さんも、このような例は無い」とありますがそんなことはありません、恐らく扱ったことが無いのでしょう。
ご自分の大切…
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【お礼】
早速のご回答ありがとうございました。
この相談サイトの存在をもっと早く知っていたら、もっと早期に手を打てたかもしれません。相手が精神的に病んでいる方なので、躊躇もしていました。
起きてしまった漏水事故の事実は消すことは出来ませんが、不当な迷惑行為には立ち向かっていこうと思います。ありがとうございました。
たかはし
A.不動産会社
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回答日時:2011/04/09

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直接 迷惑 漏水 階下

当初漏水があったときに、階下の方に直接謝罪をしましたか?
原因はともかく、迷惑を掛けたのは事実ですから・・・

【コメント】
 ご回答ありがとうございます。
工事後、復旧してから、階下、二階下、居住者さん、三者のところへ菓子折をもってあいさつに行きました。不可抗力ではありましたが、ご迷惑をお掛けしましたということは言いました。

 階下の方は、事故後ご自宅の改装工事をされて、そのとき代替の住居として、わたしの部屋を貸してくれということでしたが、弁護士さんのアドバイスもあり、トラブルをさける為お断りしました。そのことを非常に根に持ったらしく、裁判のときにも、そのことに異常にこだわっていたということを聞きましたので、上の階に誰かが住むことを執拗に阻止したいのかと思われます。
 また、相談には書いていませんが、排水管を通して、不気味な笑い声(明らかに録音されたもの、と案内に入る不動産業者さんは証言しています)のような音が聞こえることがありました。
それが階下からだという確固たる証拠がありませんでしたので、指摘はしてませんが。

常軌を逸していると思われたので、怖くもあり沈黙していましたが、もう限界というところでご相談しました。
たかはし
こちらの内容は、2011/04/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/04/11

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入居希望者に対しては、漏水事故があったことについては重要事項説明の必要があるかもしれません(入居後に事実を知るとトラブルとなる可能性があるため)。
ただ、階下の入居者は威力業務妨害に近い行為です。故意に行っているようでしたら警察に相談すべきでしょう。
賃貸につきましては即効性があるのは賃料を相場より下げることです。
その代わり漏水の件や階下の入居者の件も全て説明し、すっきりした形で進めるのが双方にとって良いと考えます。

【お礼】

実際のところ、漏水事故の説明と下の階とのことをお話する段階で、入居希望者の方が断ってくるという現状です。
賃貸を続けるなら、思い切ったやり方をしないとダメということですね。検討します。参考になりました、ありがとうございました。
たかはし
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A.不動産会社
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回答日時:2011/04/13

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近隣トラブルに関して基本となる考え方は「相互の受忍」だと思いますので、解決策の第1に「互いによく話し合って」とお勧めします。
しかし、受忍限度を超えて、改善を申し入れても聞き入れてもらえない場合も多くあります。この場合、その相手方の行為自体が一般的な受忍の範囲をどの位超えているかを考慮し、適切な改善の申入れ方法を検討します。

ただ、今回の場合、単に暇つぶしの「嫌がらせ」目的ではないように思えます。と言いますのは、直接苦情を言うのではなく、嫌がらせ行為をしてくることを察すると、考え過ぎかも知れませんが、相手方は「反省して欲しい」というのを超えて、悪意をもって何らかの制裁を加えることを目論んでいるのでは?と疑います。
こういう方との話し合い(改善の申入れをする)はとても困難です。

法的に言うと、まず、営業妨害(業務妨害)に該当するかどうかです。刑法上の業務妨害には、「虚偽風説流布業務妨害(ウソを言いふらして妨害する)」「偽計業務妨害(騙して妨害する)」「威力業務妨害(威力を用いて妨害する)」の3種類があります(「電子計算機損壊等業務妨害」もありますが省略します)。

「この家は漏水事故をおこした」と言いふらすこと自体は、ウソでも騙している訳でもありません。嫌がらせ行為を記録したりして、威力(人の意思を制圧するに足りる勢力)を用いて、業務を妨害したことによる具体的な結果(賃料・売買価格が下がった具体的な損害)があったという立証ができれば、賠償請求も可能かと思います(民事裁判でも同様です)。
(迷惑防止条例の適用も考えれますが、内容は自治体によって異なります)

但し、水漏れの際に裁判に訴えてきた事実を考慮しますと、普通の方のように、裁判は嫌だから話し合いで…とならず、ドロ沼化し時間がかかることを覚悟しなければなりません。

万事解決できるかどうかはわかりませんが、個人で対応するのは難しいと思いますので、親身になってもらえる不動産業者や弁護士、同マンション内の理事長や区分所有者または役所・警察などに間に入ってもらい、解決の糸口を見つけられた方が良いと思います。

【お礼】
先ずは一番事情を知っている、担当の不動産業者さんに最近の動向を確認してみます。
法的手段に出るならば、弁護士に相談するより他に無いと思いますが、そうなると自分の持ち家にもはや自分で住むことはできないことを、覚悟するしかないですね。
ご回答ありがとうございました。
たかはし
こちらの内容は、2011/04/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.
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NO.2533
回答日時:2011/04/14

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裁判を経た事が尾を引いているようですね。

ひとまず簡略的に申しますと、
階下の住人の行為は
【威力業務妨害】に該当すると思えます。

例え、その事実があったとしても、
それを公に公言し、その相手の業務を妨害することは法に触れます。

どうするかは本人さんの自由ですが、
弁護士さんに内容証明を作成してもらい、
注意勧告してもらうのが良いのではないでしょうか?

それが原因で空室が2年も続いているという事が証明できるのであれば、
それはやはり【業務妨害】と言えるでしょう。

但し、やはり時間がかかります。

早急に止めさせるには、【刑事罰】が早いです。
刑事事件にできるようなら、【逮捕】が一番早いでしょう。

穏便に済ませるならば、やはり先方へこちらから出向いて、
止めてもらえるようにお願いするしか方法がありません。
ただ、やはり直接話しを聞く事によって、
先方が何が原因でそういうことをするのかも解かってくるのではないでしょうか?

そこに解決の糸口があるように思いますがいかがでしょうか?

こちらの内容は、2011/04/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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