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契約変更は可能?不動産会社に全額預けている共益費について 
相談日時:2011/04/02
(Q&A No.974 地域:) 回答数:4件
72
Q.主婦大家さん
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NO.00001124
主婦大家
主婦大家さん
疑問
回答数:4件


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戸建 管理 不動産会社 契約解除 契約書 トラブル 家賃収入 大家 不動産 賃貸 一戸建て 契約 質問 疑問 解決 全額 返金 内容 引き 委託 変更 覚書 家賃 賃借人 支払い 管理委託 不動産屋 管理会社
現在一戸建てを賃貸に出しています。

現在管理をお願いしている不動産会社と管理委託をした当初からの契約で、賃借人からの共益費は全額管理不動産会社の預かりということになっていました。

しかし、いろいろ考えることもあり、賃借人が変わるのを期に、共益費をなくして家賃一本にしたいと申し出たところ、委託契約書に共益費を立てることになっているので、会社的には1000円だけでも共益費を預けてもらいたいとのこと。契約を変更できないのか?と聞くと、あまり乗り気でないようです。1000円くらいなら別にいいのですが、ただ、既に不動産屋に対し不信感があり、この件についてもこちらの希望に沿った内容の覚書を2ヶ月前に交わしておきながら、突然間違いでした、すみませんと言ってきました。

なので、共益費を不動産屋預かりとするにしても、ある程度まとまった金額になったら、こちらで引き取ることは出来ないのでしょうか。

契約書には契約を解除する際に残金があったら返金するとなっています。しかし、すでに30万近い共益費を預けてありますが、ろくに管理もせず、何かトラブルがあると全てこちらに回ってきて、大家側で手配、支払いをしています。

このまま預けておくのも不安です。共益費つまり大家の家賃収入で申告もしていますし、それを契約解除まで出金できないのは納得がいきません。

共益費名目の預かり金を契約途中でも出金できるように、契約変更を要求することは可能ですか?

管理会社を変えれば済むことなのでしょうが、この共益費?預かり金?についての疑問は解決しておきたいと思いまして、こちらに質問させていただきました。

よろしくお願いいたします。



こちらの内容は、2011/04/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/04/03

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建物 戸建 管理 不動産会社 不動産 一戸建て 費用 管理会社

ベストアンサー
共益費を管理会社が「預かる」というケースは珍しいのでは?
建物管理を任せるならば共益費は管理会社が受領する(管理会社に支払う)のが一般的です。
その会社には別途何かの費用を…
[ 続きを読む ]

【お礼】
お忙しいところ、ご回答ありがとうございました。

>共益費を管理会社が「預かる」というケースは珍しいのでは?

そうなんですか?!不動産会社の説明では、毎月の共益費をプールしておいて、修繕など費用がかかる場合には大家了解の上その中から支払いをする、ということでした。管理会社には毎月家賃の5%の管理手数料と、振込手数料しか支払いはしていません。

>そもそも一戸建てに「共益費」って何に使われる費用なのかわかり辛いですね。

そうなんです。

実は物件が北関東、私どもが転勤で福岡に住むことになり、管理をお願いすることにしました。その際に、当初希望した家賃を一部共益費に分けて積み立てたらどうか、と管理会社から提案されました。共益費という言い方は、あまり意味は無いという説明でした。

最初は、入居者様からリクエストがあれば庭の草取りであるとか、設備に不具合があれば修繕するであるとか、何かとお金がかかるとは予想されるものの、何せ遠方ですし、大家としても新人なので、迅速に対応するためにもある程度費用を管理会社にプールしておくこともありかな、と思い、そのようにしました。

ただ、こちらとしては家賃の一部のつもりでも、入居者さまからは共益費という名目で頂いておりますので、色々調べて、やはり一本にした方がいいのではないかと思い至りました。それに、税務申告では収入として報告していて、つまり私どもの資産でありながら、引き出すことが出来ないというのも納得がいきません。

昨年関東に転勤してまいりまして、さらにこの春入居者様が退去することになり、この際家賃を一本にしたいと申し出ました。ここまで積み立てた分は一度返還してもらい、何か支払いが生じた際はその都度送金することにしたいと思っておりました。

その後、いろいろありましたが、とりあえずこちらの希望は通った形になり、覚書も交わしました。ところが昨日新しい入居者様が入る日になって、担当者からあれは僕の間違いで、実は契約上1000円だけでも共益費を積み立てて貰わないとなりません、と。今日から家賃が発生するので、今日返事を下さい、と。変な話だなぁ、と。

管理会社を決めるにあたり地元の大手3社に話を聞きました。その際に対応してくださった方はとてもきちんとしていらして、話もわかりやすく、こちらの要望もきちんと聞いてくださっていたので、信頼できる、と思い、決めたのですが、、、、その後1年して担当が変わってから様子がおかしくなりました。

今は地震がらみで他の不動産屋も余裕が無いようなので、すぐに管理会社を変えるというわけには行かないかもしれません。とりあえず、もう少し頑張って納得いくように話をつけたいと思います。

主婦大家
【コメント】
詳しいご返答ありがとうございます。

管理費5%払っているのであれば、共益費を預ける必要は無いと思います。
貸主負担になる費用が発生したら、その都度報告して請求書を発行してもらえば良いはず。
草むしり代も立替えられないというなら管理費など取るべきでは無いですね。

管理手数料の支払が無いのなら共益費預かりも理解できますが、おっしゃるとおり自分のお金を管理会社に預ける合理的な理由が見当たりませんので、返してもらうべきでしょう。

それ以外の対応に問題が無いのなら、うまく話が解決すると良いですね。

府中不動産株式会社
【お礼】
親身なアドバイス、本当にありがとうございました。
主婦大家
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A.不動産会社
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回答日時:2011/04/03

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契約期間 管理 トラブル 更新 契約 期間 委託 変更 異議 自動更新 管理会社

契約の変更は可能だと考えます。
委託者、受託者の双方の異議が無ければ自動更新される委託契約だと思いますので異議を唱えれば良いと思います。
ご自分の大切な財産の管理を委託している訳ですから受託された管理会社は誠心誠意管理に努めなければなりません、「何かトラブルがあると全てこちらに回ってきて…」とありますがそれでは管理を頼んでる意味がありません、契約期間に拘わらず話合うことだと思います。

【お礼】
お忙しいところ、アドバイスありがとうございます。

>ご自分の大切な財産の管理を委託している訳ですから受託された管理会社は誠心誠意管理に努めなければなりません

そうですよね!
そうは思うのですが、、、。その誠心誠意が見えればそんな心強いことは無いですし、正直、多少のことは多めに見ちゃうんですけどね。

最初は何度か小さいことで、そのぐらいは任せるのでそちらで対応をお願いしますと言ったら、しぶしぶ了解し、ライトベージュの幅木にダークブラウンの幅木を足したり、キッチンの蛇口の樹脂製の部品が割れて全部取り替えるので4万かかると言って来ました。慌ててこちらで手配して、蛇口はヘッドを交換で1万5000円程度で済みましたが。
本当に小さいことなんですけどね。

一番ビックリしたのは、事情やこちらの意向もよく聞かずに、突然敷地内に電柱を立てると言って図面を送ってきました。あとは東電さんと調整してくれ、と。
事の発端はご近所の方の誤解で電線の通り道について東電にクレームがいき、結局別のご近所さんのおかげで事なきを得ましたが。

誠心誠意がんばってくれている、と思うべきなのでしょうか。
グチを話しだすとキリがないです。

こんなこともあって、最近は何かあるとさっさとこちらで引き取ってしまっています。

ちょうど昨年、物件まで車で1時間のところに越してきましたので、できることは自分でしよう、募集、仲介だけ頼むことにしようと割り切ろうと思いました。この春入居者の入れ替わりがあり、クリーニングや前入居者様の敷金でしていただくこと以外の修繕についてと、このたびの震災で地味に被災していて、設備点検、修繕など、手配・立会いは全部自分でいています。

あとはお金の流れに関して、契約をきちんとしておきたいと思いました。そうまでして管理会社を変えることを躊躇するのは、管理会社を選定する際に何社か話を聞いたのですが、他もあまり頼りになる感じがしなくて、一番しっかりしていると思って当該不動産屋に決めたので、変えるといってもどこにしたらいいのか悩んでいます。会社がいくら大きくても、担当者によっては今回のようなことになるし、その反対もあるわけですよね。

とにかく、心強いアドバイスを頂きましたので、まずは納得がいくまできちんと話し合いをして、自分も知識を深めて大家力を磨きたいと思います。ありがとうございました。
主婦大家
【コメント】
管理会社は担当者ももちろん大事ですが代表者に会ってその会社の方針を確認しておきさえすれば安心でしょう。
良い管理会社さんと巡り会えることを祈っています。
(有)サイトーハウジング
【お礼】
代表者ですか。会わせて貰えるのかどうかわかりませんが・・・。以前、交渉でらちが開かず上司に会わせて欲しいと言っただけで話が転んだりしたので、会わせて欲しいというだけでも、話を早く進めるいい方法かもしれません。

的確なアドバイスをありがとうございました。
主婦大家
こちらの内容は、2011/04/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/04/05

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管理 不動産会社 不動産 入居者 契約 問題 取引 家賃 入居 貸主 管理費 管理会社

まず契約関係は下記の通り別々となっております。
お客様(貸主)⇔入居者、お客様⇔管理会社(不動産会社)

そのため、入居者から支払われる家賃や共益費はお客様が一旦全て受領してください。
その中から管理会社に管理費を支払うという形態にすべきでしょう。
そうすることで取引が明瞭になり、何か問題があれば早期に発見が可能です。

【お礼】
的確、明瞭なアドバイス、ありがとうございます。
その通りですね。

遠方に引っ越す際に、安心して任せられると思い、
言われるがままに共益費を預けることにしましたが、
不勉強でした。

自分たちの財産を守るためにも、
入居者さまに迷惑をかけないようにするためにも、
早くきちんとしたいと思います。

主婦大家
こちらの内容は、2011/04/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.
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NO.2492
回答日時:2011/04/05

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契約期間 管理 物件 サブリース 契約 期間 維持 家賃 オーナー リース 礼金 借り上げ 管理会社

お答え致します。

そもそも【共益費】というのは
物件の【共用部分】の管理維持を目的として徴収する金銭です。

すなわち【共益費】を徴収しているのは事実上【管理会社】ですので、
管理維持をその【共益費】を使ってしないといけません。

ろくに管理もしていないとの事ですので、
お金だけ取っているような状態ですね。

また、【共益費】を徴収している【管理会社】は稀にあります。
しかし、その大半は【借り上げ】いわゆる【サブリース】を行なっている。
そのパターンがほとんどです。

またその場合ですと【礼金】なども【管理会社】は徴収しています。
要するに【家賃】のみが【オーナー】の元へ流れる形です。

今回はそのパターンではなさそうですので、
【管理会社】が徴収するのはおかしいように思えます。

またその管理の契約期間はどれくらいのなのでしょうか?

【お礼】
詳しいご説明、ありがとうございます。

管理委託契約を結んでこの1月で3年たちました。

当初契約は2年、その後は3ヶ月前までに申し出が無ければ、1年ごとに自動更新です。

幸い管理委託契約をするのとほぼ同時に入居者が決まり、
その方が3年弱住んで、この1月退去されました。

ろくに管理もしていない、というのは、私の苛立ちから出た言葉ですが、
実際契約して3年間で、積み立てた共益費が使われたのは2回。

今年1月末で賃借人様が退去された際の修繕で、
クロス、床、畳などの経年変化分として大家負担金と、
昨年1度、大家に許可無く支払われた、浄化槽の法定検査料です。

余談になりますが、
浄化槽は設備ですので、法定検査料を支払うことはやぶさかではないです。

でも、この1月までお住まい頂いた入居者様については、
管理会社が賃貸契約時に話をしてくれて、入居者様がお支払いくださることでご了解頂き、
3年お住まいいただいたうち始めの2年は、ありがたくお支払いいただきました。

3年目もそうなんだろうと思っていてたら、
いつのまにか共益費から支払いがされていました。

(ちなみに賃貸契約書には浄化槽メンテナンスについては入居者持ちとあり、
法定検査については、特に明記されていません)

あとで毎月有料で送られてくる明細を見て知り、
事前に事情の説明、確認が無かったこと、
領収証も報告書も送られてないことを申し出て、
事後で対処はしてもらいましたが、、、

これが今回共益費を家賃一本にしようと決めた理由の一つです。

次の入居者さまからは法定検査料金は大家がお支払いすることを
きちんとお約束いたしました。

この3年で、管理会社から何度か、シャワーのホースが切れたとか、
幅木が浮いた、とか、水栓が壊れた、などの連絡がありましたが、
基本的に「大家さん何とかしてください」でした。

こちらは遠方で対処のしようが無いので、そちらで何とかお願いします、というと、
使用3年目の水栓を修理じゃなくて全部取り替えで見積もりがきたり、
いい加減な手配で話がこじれたり、こちらで手配し直したり、時間がかかったり、
なので、最近はさっさとこちらで引き取ってしまっています。

礼金・・・実はこれも問題が・・・。
最初、礼金なしでもいいから家賃を高くしたいと思っていたので、
礼金はどうしようか迷っていたら、
営業ががんばって契約とったら礼金は営業へのご褒美にくださる大家さんもいる、
というので、初回は色々親身になって対応してくれた営業さんにお礼ということで
管理会社に渡したんです。

最初はとてもきちんとしていて、色々頼りになりましたし、
すぐに入居者も決まったので、本当に感謝していました。

今回は、色々修繕した上に、震災もあり、
新しい入居者様ご入居に当たり
機能不全状態の管理会社にかわり、大家がだいぶ働いたので、
礼金はこちらで頂こうと思っております。

管理委託契約にも大家に振り込まれると記載されています。

が、先日、礼金はいただけますよね、と担当者にメールしたところ、
返事が無いんです。ちゃんと支払われるか、不安です。

いろいろ不明瞭なので、一度契約書を見直したいと申し出たところ、
なんだかんだと嫌がりましたが、このたび内容を見直し、
契約書を作成しなおしてもらうことになりました。

共益費もなくすことにして、これまで積み立てた分も
出金の方向で話をしています。

が、こうして書けば書くほど、他にも色々情けない話を思い出し、
自分も大家として反省することも多々あるものの、
やはり管理会社を変えることを考えたほうがいいような気がしてきました。

が、なにぶん震災の影響で街の不動産会社はどこもまだ混乱しています。
まずはじっくり、管理委託契約の内容を納得いくように話を詰めたいと思います。
また契約内容について分からないことがありましたら、こちらでご相談させていただきます。
どうぞよろしくお願いいたします。
主婦大家
【コメント】
大体の内容は理解しました。

率直に申します。

管理会社の【変更】が良いでしょう。

理由としましては、
【管理会社】としての
【報告・連絡・相談】が全く出来ていません。

最低です。

人間ですから、たまに忘れたり遅れたりはまだ目をつぶれる部分はあります。

しかし、今回の管理会社は管理会社とは言い難いです。

このサイトにも、管理会社としてプライドのある法人さんがおられます。

その方達からしてみれば開いた口が塞がないような仕事ぶりではないでしょうか?

私はそう思いますよ。
【お礼】
お礼が遅くなり申し訳ありません。
本当に率直なご意見であり、当方にとっては心強いアドバイス、ありがとうございました。

最近は、管理会社の担当者と話をするのも疲れ、正直かなり参っていて、管理会社については諦めの気持ちに支配されていたので、こちらで(失礼ですが)大変まともな不動産屋さんの言葉を伺い、とても救われた気持ちがします。

せっかく頂いたアドバイスをムダにしないように、管理会社を変えることもきちんと考えたいと思います。
主婦大家
こちらの内容は、2011/04/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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